⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 07.08.2026
Die Refinanzierungslücke im deutschen Immobilienmarkt wächst rasant. Alternative Finanzierer gewinnen zunehmend an Bedeutung, um die Herausforderungen der aktuellen Finanzierungsbedingungen zu meistern.
- Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bis 2028
- Alternative Finanzierer bieten höhere Beleihungsausläufe
- Marktveränderungen erfordern neue Finanzierungsstrategien
Die Refinanzierungslücke im deutschen Immobilienmarkt ist ein drängendes Problem, das in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen wird. Laut einer Prognose von CBRE wird bis 2028 eine Lücke von rund 24 Milliarden Euro erwartet. Diese Entwicklung ist das Ergebnis einer grundlegenden Veränderung der Finanzierungsbedingungen, die durch das Ende der Niedrigzinsphase und restriktivere Kreditvergabekriterien der Banken geprägt ist.
Was ist die Refinanzierungslücke?
Die Refinanzierungslücke beschreibt den Unterschied zwischen den auslaufenden Immobilienfinanzierungen und den Möglichkeiten, diese zu neuen Konditionen zu refinanzieren. Zwischen 2019 und 2022 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilienkredite im Wert von etwa 228 Milliarden Euro vergeben. Ein erheblicher Teil dieser Kredite steht nun zur Ablösung an, was die Refinanzierungslücke weiter vergrößert. Im Jahr 2026 allein werden rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen fällig, die refinanziert werden müssen.
Die Rolle alternativer Finanzierer
In diesem herausfordernden Umfeld gewinnen alternative Finanzierer, insbesondere Anbieter von Real Estate Private Debt, zunehmend an Bedeutung. Diese Finanzierer sind nicht mehr nur eine Ergänzung zum klassischen Bankensystem, sondern treten als eigenständige Akteure auf dem Finanzierungsmarkt auf. Sie bieten höhere Beleihungsausläufe als traditionelle Banken, die häufig nur noch 55 bis 60 Prozent Loan-to-Value (LTV) anbieten. Im Gegensatz dazu ermöglichen alternative Finanzierer im Whole-Loan-Bereich Beleihungsausläufe von bis zu 80 Prozent.
Diese Flexibilität ist für Bestandshalter und Projektentwickler von entscheidender Bedeutung, da sie im klassischen Bankensystem zunehmend an Grenzen stoßen. Die Nachfrage nach Whole Loans ist gestiegen, da sie Handlungsspielräume schaffen und die Komplexität der Finanzierung reduzieren.
Marktanalyse und Herausforderungen
- Refinanzierungslücke von rund 24 Milliarden Euro bis 2028
- NPL-Quote bei deutschen Banken: 6,9 Prozent
- 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen fällig in 2026
Die aktuelle Marktsituation ist durch eine hohe Unsicherheit geprägt. Viele Engagements aus der Boomphase gelten inzwischen als überhebelt, und etwa 70 Prozent der Finanzierungen, die nach Refinanzierungslösungen suchen, weisen einen Abschreibungsbedarf auf. In zahlreichen Fällen sind sogar Teile der Senior Loans betroffen, mit potenziellen Abschlägen von 10 bis 15 Prozent. Diese Entwicklungen zeigen, dass die eigentliche Refinanzierungswelle vielerorts erst noch bevorsteht.
Die Businesspläne, die während der Niedrigzinsphase entwickelt wurden, basierten häufig auf steigenden Bewertungen und günstigen Refinanzierungen. Diese Annahmen sind jedoch nicht mehr tragfähig, da alternative Finanzierungspartner heute verstärkt darauf achten, ob ein Objekt auch unter konservativen Annahmen dauerhaft tragfähige Cashflows generieren kann.
Der Einfluss von Zinsen und Inflation
Die steigenden Zinsen und die Inflation haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Zinsswap hat sich seit Beginn des Irankriegs spürbar erhöht, was die Finanzierungskosten weiter in die Höhe treibt. Die Märkte rechnen damit, dass die Zinsen länger hoch bleiben oder sogar weiter steigen könnten. Dies führt nicht nur zu höheren Kosten, sondern auch zu einer erhöhten Unsicherheit bei der Kalkulation von Finanzierungen.
Die NPL-Quote (Non-Performing Loans) bei professionellen Immobilienkrediten lag laut CBRE im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent, was deutlich über dem EU-Durchschnitt von 4,1 Prozent liegt. Diese hohe Quote bindet Eigenkapital und belastet die Bilanzen der Banken, was zu einer restriktiveren Kreditvergabe führt.
Neue Finanzierungsstrategien
Die Veränderungen im Markt erfordern neue Finanzierungsstrategien. Der Fokus hat sich von der traditionellen Betrachtung des Beleihungsauslaufs hin zur Kapitaldienstfähigkeit verschoben. Heute entscheidet zunehmend die nachhaltige Ertragskraft einer Immobilie über ihre Finanzierbarkeit. Diese Entwicklung markiert einen Paradigmenwechsel in der Immobilienfinanzierung.
Alternative Finanzierer prüfen Exit-Szenarien intensiver und kalkulieren detaillierter. Sie konzentrieren sich auf belastbare Cashflows und bieten individuelle Restrukturierungslösungen an, um Abschreibungen zu vermeiden. Statt Problemkredite pauschal zu verkaufen, setzen viele Kreditgeber auf maßgeschneiderte Workout-Lösungen, Prolongationen oder selektive Restrukturierungen.
Fazit
Die Refinanzierungslücke im deutschen Immobilienmarkt ist real und wird sich voraussichtlich weiter vergrößern. Alternative Finanzierer spielen eine entscheidende Rolle, indem sie Flexibilität und neue Strukturen schaffen, um den Markt in einer Phase tiefgreifender Veränderungen zu stabilisieren. In Anbetracht der aktuellen Herausforderungen ist es für Investoren und Projektentwickler unerlässlich, belastbare Cashflows, realistische Bewertungen und ein professionelles Risikomanagement sicherzustellen, um in diesem anspruchsvollen Umfeld bestehen zu können.
Häufige Fragen
Was ist die Refinanzierungslücke?
Wie helfen alternative Finanzierer?
Warum sind Banken restriktiver geworden?
Was sind Whole-Loan-Strukturen?
Wie wirkt sich die Inflation auf die Immobilienfinanzierung aus?
Quellen: Google News
Symbolbild: Alternative Finanzierer im Immobilienmarkt · Foto: Jakub Zerdzicki / Pexels
