⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 17.08.2026
Die Entscheidung zwischen Tilgung und Geldanlage wird für Immobilienbesitzer immer relevanter. Experten geben klare Empfehlungen zur optimalen Strategie.
- Bauzinsen steigen, Sondertilgungen sind oft kostenlos
- Tilgung senkt Restschuld und Zinsbelastung
- Anlagealternativen bieten höhere Risiken
Die Baufinanzierung ist ein zentrales Thema für viele Immobilienbesitzer, insbesondere in Zeiten steigender Zinsen. Aktuell bewegen sich die Bauzinsen zwischen 3,85% und 4,16%, was im Vergleich zu den historischen Tiefstständen der letzten Jahre einen erheblichen Anstieg darstellt. Diese Entwicklung zwingt viele Kreditnehmer dazu, ihre Finanzierungsstrategien zu überdenken und die Frage zu klären: Soll ich mein Darlehen schneller tilgen oder mein Geld anderweitig anlegen?
Was sind die Optionen bei der Baufinanzierung?
Bei der Baufinanzierung stehen Kreditnehmer vor der Wahl, entweder ihre monatlichen Raten zu tilgen oder das Geld in andere Anlageformen zu investieren. Eine Sondertilgung ist eine Möglichkeit, die Restschuld des Darlehens schneller zu reduzieren. Viele Banken bieten die Option, bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr kostenlos als Sondertilgung zu leisten. Dies kann besonders vorteilhaft sein, wenn der Kreditzins höher ist als die Zinsen, die man durch sichere Geldanlagen erzielen kann.
Die Grundregel lautet: Wenn der Zins des Immobilienkredits über dem Zins liegt, den sichere Geldanlagen bieten, ist die Sondertilgung die bessere Wahl. Aktuell liegt der durchschnittliche Kreditzins bei 3,8%, während Tagesgeldzinsen nur bei etwa 2,5% liegen. Dies bedeutet, dass die Sondertilgung eine garantierte und steuerfreie Rendite bietet, die in der Regel vorteilhafter ist als die Erträge aus sicheren Anlagen.
Die Vorteile der Sondertilgung
Eine Sondertilgung hat mehrere Vorteile. Zunächst einmal senkt sie die Restschuld sofort, was bedeutet, dass weniger Zinsen über die gesamte Laufzeit des Darlehens gezahlt werden müssen. Dies ist besonders in den ersten Jahren der Baufinanzierung von Bedeutung, da hier der Zinsanteil der monatlichen Rate am höchsten ist. Durch die Reduzierung der Restschuld wird auch die monatliche Belastung langfristig gesenkt.
Ein weiterer Vorteil ist die Flexibilität, die Sondertilgungen bieten. Kreditnehmer können entscheiden, ob und in welcher Höhe sie Sondertilgungen leisten möchten, abhängig von ihrer finanziellen Situation. Dies ermöglicht es, auf unerwartete Einnahmen, wie Bonuszahlungen oder Erbschaften, zu reagieren und diese gezielt zur Tilgung des Darlehens zu nutzen.
Risiken und Überlegungen bei der Geldanlage
- Aktuelle Bauzinsen: 3,85% bis 4,16%
- Sondertilgung bis 5% pro Jahr oft kostenlos
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 345.600 Euro
Obwohl die Idee, Geld in andere Anlageformen zu investieren, verlockend sein kann, birgt sie auch Risiken. Anlageformen wie Aktien oder ETFs können höhere Renditen bieten, sind jedoch nicht garantiert und unterliegen Marktrisiken. In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, wie sie aktuell durch geopolitische Spannungen und Inflation geprägt sind, kann die Volatilität der Märkte zu erheblichen Verlusten führen.
Ein weiterer Aspekt ist die steuerliche Behandlung von Tilgungen und Anlagen. Bei selbstgenutzten Immobilien sind weder Tilgungsleistungen noch Sondertilgungen steuerlich absetzbar. Bei vermieteten Immobilien können hingegen die Schuldzinsen als Werbungskosten abgesetzt werden, was die steuerliche Belastung verringert. Dennoch bleibt die Tilgung selbst eine Vermögensumschichtung, die nicht als Ausgabe gilt.
Die Bedeutung der finanziellen Rücklagen
Bevor Kreditnehmer sich für eine Sondertilgung entscheiden, sollten sie sicherstellen, dass sie über ausreichende finanzielle Rücklagen verfügen. Experten empfehlen, einen Notgroschen von drei bis sechs Monatsausgaben als Rücklage zu halten. Geld, das in die Immobilie investiert wird, ist gebunden und kann nicht kurzfristig zurückgeholt werden. Daher ist es wichtig, die eigene finanzielle Situation realistisch zu bewerten, bevor man sich für eine Sondertilgung entscheidet.
Zusätzlich sollten Kreditnehmer auch andere Schulden, wie Ratenkredite oder Dispokredite mit höheren Zinsen, zuerst tilgen. Dies kann langfristig zu einer besseren finanziellen Situation führen, da die Zinsbelastung insgesamt gesenkt wird.
Die Rolle der Anschlussfinanzierung
Ein weiterer wichtiger Aspekt der Baufinanzierung ist die Anschlussfinanzierung. Viele Immobilienkredite, die vor zehn Jahren zu historisch niedrigen Zinsen abgeschlossen wurden, laufen nun aus. Die Restschuld beträgt in vielen Fällen noch etwa 345.600 Euro, und die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung liegen bei rund 3,8%. Dies führt zu einer erheblichen Erhöhung der monatlichen Belastung, die um über 400 Euro steigen kann.
Um diese finanziellen Belastungen zu bewältigen, ist es ratsam, sich frühzeitig mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu beschäftigen. Durch Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer die Zinsen bereits Jahre vor Ablauf ihrer Finanzierung sichern, was langfristig zu einer besseren finanziellen Planung beiträgt.
Fazit
Die Entscheidung zwischen Tilgen und Anlegen ist für viele Immobilienbesitzer von großer Bedeutung. Angesichts der aktuellen Zinslage und der Möglichkeit, Sondertilgungen bis zu 5% kostenlos zu leisten, ist die Sondertilgung in vielen Fällen die vorteilhaftere Option. Dennoch sollten Kreditnehmer ihre individuelle finanzielle Situation sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass sie über ausreichende Rücklagen verfügen, bevor sie eine Entscheidung treffen. In Zeiten steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit ist eine fundierte Finanzierungsstrategie unerlässlich.
Häufige Fragen
Was sind die aktuellen Bauzinsen?
Wie funktioniert eine Sondertilgung?
Wann lohnt sich eine Sondertilgung?
Was sollte man vor einer Sondertilgung beachten?
Wie beeinflussen steigende Zinsen die Baufinanzierung?
Quellen: Google News
Symbolbild: Baufinanzierung: Tilgen oder anlegen? · Foto: Curtis Adams / Pexels
