⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 06.09.2026
Die drohende Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei deutschen Gewerbeimmobilien stellt Unternehmen vor große Herausforderungen, während Banken vorsichtiger werden.
- Steigende Zinsen und Inflation belasten die Immobilienfinanzierung.
- 44,8 Prozent der Selbstständigen empfinden Kreditvergabe als restriktiv.
- Alternative Finanzierungsquellen gewinnen an Bedeutung.
Die deutsche Immobilienlandschaft steht vor einer erheblichen Herausforderung: Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei gewerblichen Immobilien. Diese Situation ist besonders kritisch, da viele Immobilienkredite, die während der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden, nun eine Anschlussfinanzierung benötigen. Banken zeigen sich zunehmend vorsichtiger bei der Kreditvergabe, was die Lage für Unternehmen weiter erschwert.
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Die 24-Milliarden-Lücke beschreibt den Unterschied zwischen den auslaufenden Immobilienfinanzierungen und den Möglichkeiten, diese zu neuen Konditionen zu refinanzieren. Zwischen 2019 und 2022 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilienkredite im Wert von etwa 228 Milliarden Euro vergeben, von denen ein erheblicher Teil nun zur Ablösung ansteht. Im Jahr 2026 allein müssen rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen refinanziert werden, was die Lücke weiter vergrößert.
Die drohende Kreditklemme wird von vielen Unternehmen als ernsthafte Bedrohung wahrgenommen. Laut dem ifo Institut empfinden 44,8 Prozent der Selbstständigen die Kreditvergabe als restriktiv. Diese restriktive Haltung der Banken ist nicht nur ein Zeichen der Vorsicht, sondern auch eine Reaktion auf die steigenden Zinsen und die hohe NPL-Quote (Non-Performing Loans), die im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent lag, deutlich über dem EU-Durchschnitt von 4,1 Prozent.
Einfluss von Zinsen und Inflation
Die steigenden Zinsen und die Inflation haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Zinsswap hat sich seit Beginn des Irankriegs spürbar erhöht, was die Finanzierungskosten weiter in die Höhe treibt. Die Märkte rechnen damit, dass die Zinsen länger hoch bleiben oder sogar weiter steigen könnten, was zu einer erhöhten Unsicherheit bei der Kalkulation von Finanzierungen führt.
Die Kombination aus steigenden Zinsen, einer hohen NPL-Quote und den regulatorischen Anforderungen durch Basel IV führt dazu, dass Banken sich aus großen Teilen des Marktes zurückziehen oder ihr Engagement deutlich reduzieren. Dies hat zur Folge, dass Unternehmen, die auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, unter Druck geraten. Die neuen Eigenmitteluntergrenzen und Risikogewichtungen erhöhen die Kapitalanforderungen für Banken, was die Kreditvergabe weiter einschränkt.
Alternative Finanzierungsquellen
- Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro.
- 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen müssen 2026 refinanziert werden.
- Die NPL-Quote bei professionellen Immobilienkrediten lag im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent.
In dieser angespannten Situation drängen alternative Finanzierungsquellen wie Private-Debt-Fonds, Family Offices und Versicherungen in den Markt. Diese Finanzierer bieten oft größere Flexibilität und schnellere Entscheidungen als traditionelle Banken. Allerdings sind die Konditionen in der Regel weniger günstig, und die Zinsen sind häufig höher als bei Bankkrediten.
Unternehmen, die auf eine Refinanzierung angewiesen sind, sollten daher frühzeitig bei ihrer Bank die Verlängerungsbereitschaft ausloten und über Konditionen verhandeln. Es lohnt sich auch, Alternativen gleich mit auszuloten, um die besten Optionen zu finden. Private Kreditfonds gewinnen zunehmend an Bedeutung und bieten eine echte Refinanzierungsalternative, insbesondere in Situationen, in denen Banken aus Risikogründen nicht verlängern können.
Die Rolle der Banken und regulatorische Herausforderungen
Die Banken stehen unter Druck, ihre Bilanzen zu stabilisieren, was zu einer restriktiveren Kreditvergabe führt. Die regulatorischen Anforderungen durch Basel IV und CRR III/IV treffen das Bankensystem im Immobilienbereich weiterhin mit voller Wucht. Gewerbliche Projektentwicklungen werden heute als Hochrisiko-Engagement mit 150 Prozent Risikogewicht eingestuft. Diese neuen Anforderungen führen dazu, dass Banken mindestens 72,5 Prozent des Standardansatzes bei der Berechnung der risikogewichteten Aktiva ansetzen müssen, was die Kapitalunterlegung für Immobilienkredite faktisch verdoppelt oder verdreifacht.
Die hohe NPL-Quote bindet Eigenkapital und belastet die Bilanzen der Banken, was die Kreditvergabe weiter einschränkt. Diese Entwicklungen haben zur Folge, dass viele Unternehmen, die auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, unter Druck geraten und möglicherweise ihre Projekte verschieben müssen.
Praktische Tipps für Unternehmen
Eine hohe Eigenkapitalausstattung spricht dafür, sich auch bei Versicherungen nach einer Immobilienfinanzierung zu erkundigen. Versicherungen bieten oft längere Zinsbindungen, was die Kreditkonditionen kalkulierbarer macht. Unternehmer sollten sich bewusst sein, dass die Kreditvergabe in der aktuellen Marktsituation selektiv geworden ist und nur die besten Projekte realisiert werden können.
Fazit
Die drohende 24-Milliarden-Euro-Lücke bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen stellt eine ernsthafte Herausforderung für Unternehmen dar. Die steigenden Zinsen, die hohe NPL-Quote und die restriktive Kreditvergabe der Banken verschärfen die Situation. Unternehmen sind gut beraten, sich frühzeitig um Anschlussfinanzierungen zu kümmern und alternative Finanzierungsquellen in Betracht zu ziehen, um den Herausforderungen des Marktes zu begegnen.
Häufige Fragen
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Wie viele Immobilienfinanzierungen müssen 2026 refinanziert werden?
Was sind die Ursachen für die restriktive Kreditvergabe?
Welche Alternativen gibt es zur klassischen Bankfinanzierung?
Wie können Unternehmen sich auf die Refinanzierung vorbereiten?
Quellen: Google News
Symbolbild: Herausforderungen bei Immobilienkrediten · Foto: Laura Tancredi / Pexels
