⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 07.09.2026
Die Schweizer Immobilienfonds haben in den letzten Jahren beeindruckende Renditen erzielt. Doch die jüngsten Entwicklungen werfen Fragen auf.
- Immobilienfonds in der Schweiz verzeichnen hohe Renditen.
- Analysten sehen Kurskorrekturen als gesunde Marktbereinigung.
- Geopolitische Spannungen und Zinsentwicklung beeinflussen den Markt.
Die Schweizer Immobilienfonds haben in den letzten Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen. In den vergangenen drei Jahren erzielten einige Immobilienfonds an der Börse Gewinne von bis zu 70 Prozent. Doch im Sommer 2026 kamen die Kurse unter Druck, was von Analysten als gesunde Marktbereinigung gewertet wird. Der Index der Immobilienfonds erreichte per Ende August 2026 einen Gesamtertrag von 39 Prozent, während der Aktienindex mit Titeln wie Swiss Prime Site und Hiag Immobilien AG sogar einen Gewinn von 51 Prozent verzeichnete.
Was sind die Gewinner unter den Immobilienfonds?
Besonders hervorzuheben sind einige Fonds, die außergewöhnliche Renditen erzielt haben. Der UBS Property Fund – Direct Hospitality führt mit einem Gewinn von 77 Prozent. Dieser Fonds konzentriert sich auf spezielle Wohnformen und bildungsbezogene Einrichtungen. Auch der UBS Residentia hat mit 58 Prozent eine beachtliche Performance gezeigt. Beide Fonds profitierten von der Portfoliobereinigung der UBS nach der Übernahme der Credit Suisse, was zu einer Annäherung der Börsenkurse der zuvor separat geführten Titel führte.
Auf der Seite der kotierten Gesellschaften sticht die Züblin Aktie hervor, die beeindruckende 115 Prozent Gewinn erzielte. Allerdings gibt es hier Vorbehalte, da Züblin als Nebenwert mit geringem Streubesitz gilt und von einem mit Sanktionen belegten russischen Investor kontrolliert wird. Im Gegensatz dazu hat die Hiag Immobilien AG, die von der Basler Familie Grisard gehalten wird, 87 Prozent Gewinn erzielt und profitiert von einer klaren Strategie, die auf ertragsstarke Immobilien in guten Lagen setzt.
Marktentwicklungen und Kurskorrekturen
Trotz der positiven Zahlen kamen die Immobilienaktien im Sommer 2026 unter Druck. Dies ist auf zwei Hauptfaktoren zurückzuführen. Erstens sind die Bewertungen der Immobilienfonds und –aktien aufgrund des leichten Anstiegs der mittelfristigen Kapitalmarktzinsen ins Rutschen geraten. Historisch hohe Agios, also der Aufpreis, den Anleger an der Börse zahlen, sind nicht mehr tragbar. Markus Waeber, Immobilienanalyst der Bank Julius Bär, sieht dies als willkommene Bereinigung, da Immobilienaktien zeitweise sogar höher bewertet waren als Immobilienfonds, was als ungewöhnlich gilt.
Der zweite Grund für den Druck auf die Kurse ist der schwindende Renditevorsprung. Tobias Kistler von der St. Galler Kantonalbank weist darauf hin, dass die Dividendenrendite von rund 3 Prozent zwar interessant ist, aber in der Vergangenheit auch höher lag. Dies führt dazu, dass Anleger auch in anderen Segmenten, wie etwa bei Versicherern, attraktive Dividendentitel suchen.
Geopolitische Spannungen und ihre Auswirkungen
- Index der Immobilienfonds: Gesamtertrag von 39 Prozent
- Aktienindex mit Titeln wie Swiss Prime Site: Gewinn von 51 Prozent
- UBS Property Fund – Direct Hospitality: 77 Prozent Gewinn
- Züblin Aktie: 115 Prozent Gewinn
- Dividendenrendite: Rund 3 Prozent
Die geopolitischen Spannungen und die Unsicherheiten auf den Märkten machen Schweizer Immobilien für Pensionskassen und private Anleger besonders attraktiv. Solange die Leitzinsen bei null Prozent verharren, bleibt die Nachfrage nach Erträgen in Schweizerfranken hoch. Robert Sekula von der Investmentgesellschaft Swiss Finance & Property bezeichnet das Markt-Agio von 31,2 Prozent als nicht günstig und warnt vor den Risiken, die hohe Bewertungen mit sich bringen, insbesondere im Falle eines Zinsanstiegs.
Zusätzlich sorgt die Debatte um eine mögliche Verschärfung der Lex Koller für Unsicherheit. Sollte diese Reform umgesetzt werden, könnte es vielen ausländischen Anlegern untersagt werden, Schweizer Immobilienfonds und -aktien zu erwerben, was die Marktbedingungen erheblich beeinflussen würde.
Die Attraktivität von Immobilienfonds
Immobilienfonds sind bei Privatanlegern besonders beliebt, da auf den Ausschüttungen vieler Fonds keine oder kaum Einkommenssteuern anfallen. Dies gilt für fast alle neueren Fonds, wie etwa die von Swiss Life, Baloise oder Helvetia. Wohnfonds werden im Schnitt mit einem Agio von über 35 Prozent gehandelt, während kommerzielle Fonds mit 11,5 Prozent deutlich attraktiver bewertet sind. Robert Sekula sieht in den jüngsten optimistischen Konjunkturaussichten eine Chance für Investitionen in die zyklischeren kommerziellen Fonds.
Wer hingegen direkt in Immobilien investieren möchte, kann abseits der Zürcher Toplagen Renditen von 3 bis 5 Prozent erzielen. Allerdings erfordert dies viel Eigenkapital. Florian Schubiger, ein Zürcher Finanzierungsberater, rät dazu, langfristige Festhypotheken zu wählen und Reserven für mögliche Leerstände und Sanierungen einzuplanen. Im Gegensatz dazu übernehmen Fondsmanager die Sorgen der Anleger, wenn diese Anteile an Immobilienfonds kaufen.
Fazit: Chancen und Risiken im Immobilienmarkt
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Schweizer Immobilienfonds-Markt sowohl Chancen als auch Risiken bietet. Die beeindruckenden Renditen der letzten Jahre sind ein Anreiz für Anleger, jedoch sollten die aktuellen Marktbedingungen und Bewertungen genau beobachtet werden. Die geopolitischen Spannungen und die Zinsentwicklung könnten die zukünftige Performance der Fonds erheblich beeinflussen. Anleger sollten daher sorgfältig abwägen, ob sie in Immobilienfonds investieren oder lieber direkt in Immobilien anlegen möchten.
Häufige Fragen
Was sind die aktuellen Renditen der Schweizer Immobilienfonds?
Warum sind einige Immobilienfonds überbewertet?
Welche Fonds haben die besten Renditen erzielt?
Wie beeinflussen Zinsen den Immobilienfonds-Markt?
Sind Immobilienfonds eine sichere Geldanlage?
Quellen: Google News
Symbolbild: Gewinner unter den Schweizer Immobilienfonds · Foto: Bryan Dijkhuizen / Pexels
