⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 02.09.2026
Die BaFin warnt vor riskanten Immobilienkrediten ohne Eigenkapital. Wie viel Schulden sind sinnvoll, um ein Eigenheim zu finanzieren?
- BaFin warnt vor 100-%-Finanzierungen.
- Eigenkapitalquote von 20 % empfohlen.
- Zinsniveau liegt aktuell bei etwa 3,6 %.
Die aktuelle Warnung der BaFin vor riskanten Immobilienkrediten ohne Eigenkapital hat in der Finanzwelt für Aufsehen gesorgt. Laut den neuesten Auswertungen der Deutschen Bundesbank übersteigen 14 % der im vierten Quartal 2025 abgeschlossenen Neukredite den Wert der finanzierten Immobilie. Diese Entwicklung wirft die Frage auf, wie viel Schulden für den Erwerb eines Eigenheims sinnvoll sind und welche Rolle Eigenkapital dabei spielt.
Was sind die aktuellen Trends bei Immobilienfinanzierungen?
Die Immobilienfinanzierung steht unter dem Druck steigender Zinsen und regionaler Preisunterschiede. Die BaFin und der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS) beobachten die Situation genau, da die Risiken für sowohl Darlehensnehmer als auch Banken steigen. Ein zentrales Problem sind die sogenannten 100-%-Finanzierungen, bei denen Käufer lediglich die Nebenkosten aus Eigenmitteln aufbringen müssen. In extremen Fällen sind sogar 110-%-Finanzierungen möglich, bei denen auch die Nebenkosten über Kredite finanziert werden.
Die Daten zeigen, dass trotz dieser riskanten Finanzierungsmodelle das durchschnittliche Verhältnis von Darlehensvolumen zum Immobilienwert (Loan-to-Value-Ratio, LTV) bei 83 % liegt. Dies deutet darauf hin, dass viele Käufer in der Lage sind, einen Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital zu decken, was für die Stabilität des Marktes spricht.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Experten empfehlen, mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Diese Empfehlung basiert auf dem Prinzip, dass ein niedriger Beleihungsauslauf das Risiko für Banken verringert und somit bessere Zinskonditionen ermöglicht. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro wären dies etwa 70.000 Euro Eigenkapital, was in der aktuellen Marktsituation eine erhebliche Summe darstellt.
Die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland zwischen 9 und 15 % des Kaufpreises liegen, müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Diese Kosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls Maklerprovisionen zusammen. Käufer sollten daher sicherstellen, dass sie über ausreichend Eigenkapital verfügen, um sowohl die Nebenkosten als auch einen Teil des Kaufpreises zu decken.
Die Rolle der Zinsen in der Immobilienfinanzierung
- 14 % der Neukredite übersteigen den Immobilienwert.
- Durchschnittliches LTV-Verhältnis: 83 %.
- Haushalte verwenden 25 % ihres Nettoeinkommens für Kreditraten.
Das aktuelle Zinsniveau für Immobilienkredite liegt bei etwa 3,6 %. Experten erwarten, dass die Zinsen in den kommenden Monaten leicht ansteigen werden. Dies hat direkte Auswirkungen auf die monatlichen Raten, die Käufer zahlen müssen. Eine Erhöhung des Zinssatzes um nur 0,4 % kann bei einem Darlehen von 300.000 Euro zu Mehrbelastungen von mehreren tausend Euro über die Laufzeit führen.
Die Zinsen sind ein entscheidender Faktor bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie. Käufer sollten daher die Zinskonditionen sorgfältig prüfen und gegebenenfalls verhandeln, um die besten Konditionen zu erhalten. Ein hoher Eigenkapitalanteil kann hier entscheidend sein, um die Bank von der eigenen Zahlungsfähigkeit zu überzeugen.
Finanzielle Belastung und Haushaltsbudget
Die durchschnittliche Belastung durch Immobilienkredite beträgt derzeit etwa 25 % des Nettoeinkommens der Haushalte. Finanzexperten empfehlen, dass diese Belastung 40 % nicht überschreiten sollte, um finanzielle Stabilität zu gewährleisten. In vielen Ballungsräumen, wo die Immobilienpreise stark gestiegen sind, geraten jedoch viele Käufer in die Versuchung, diese Obergrenze zu überschreiten.
Die Risiken einer hohen Verschuldung sind erheblich. Unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit können dazu führen, dass Darlehensnehmer ihre Raten nicht mehr bedienen können. In solchen Fällen bleibt die Bank möglicherweise auf ungedeckten Verlusten sitzen, da der Verkaufserlös der Immobilie nicht ausreicht, um die Restschuld zu decken.
Die Bedeutung von Eigenkapital für die finanzielle Sicherheit
Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Käufer, die über ausreichend Eigenkapital verfügen, profitieren nicht nur von besseren Zinskonditionen, sondern haben auch einen Puffer, der sie vor finanziellen Schwierigkeiten schützt. Ein Eigenkapitalanteil von 20 % oder mehr ermöglicht es, die Kaufnebenkosten zu decken und gleichzeitig einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren.
Darüber hinaus zeigt eine Studie, dass Eigentümer im Durchschnitt ein deutlich höheres Nettovermögen haben als Mieter. Dies liegt daran, dass Immobilienbesitzer durch die monatlichen Ratenzahlungen automatisch Vermögen aufbauen, während Mieter diese Möglichkeit nicht haben. Die Entscheidung für den Kauf eines Eigenheims sollte daher gut überlegt und auf einer soliden finanziellen Basis getroffen werden.
Fazit
Die Entscheidung, ein Eigenheim auf Pump zu finanzieren, ist komplex und sollte nicht leichtfertig getroffen werden. Die aktuellen Warnungen der BaFin und die steigenden Zinsen machen deutlich, dass Käufer gut beraten sind, sich intensiv mit ihrer finanziellen Situation auseinanderzusetzen. Eine solide Eigenkapitalbasis ist nicht nur für die Genehmigung eines Kredits entscheidend, sondern auch für die langfristige finanzielle Sicherheit. Käufer sollten sich daher umfassend informieren und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch nehmen, um die besten Entscheidungen für ihre Zukunft zu treffen.
Häufige Fragen
Was sind 100-%-Finanzierungen?
Wie viel Eigenkapital sollte man für eine Immobilienfinanzierung haben?
Was ist das durchschnittliche Zinsniveau für Immobilienkredite?
Wie viel vom Einkommen sollte für die Kreditrate verwendet werden?
Was sind die Risiken einer hohen Verschuldung bei Immobilienkäufen?
Quellen: Google News
Symbolbild: Eigenheim auf Pump: Risiken und Chancen · Foto: Karolina K / Pexels
