Immobilien: Lohnt sich eine vermietete Wohnung als

⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 25.08.2026

In Zeiten steigender Zinsen und Inflation stellt sich die Frage, ob der Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage noch sinnvoll ist. Experten geben Einblicke in die aktuelle Marktlage.

In der aktuellen wirtschaftlichen Lage, geprägt von steigenden Zinsen und anhaltender Inflation, stellt sich für viele Anleger die Frage, ob sich der Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage noch lohnt. Experten warnen vor überzogenen Erwartungen und betonen die Notwendigkeit einer fundierten Analyse der individuellen Situation. In diesem Artikel werden die wichtigsten Aspekte beleuchtet, die bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilieninvestition zu berücksichtigen sind.

Was sind die aktuellen Trends auf dem Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt steht derzeit vor einer Reihe von Herausforderungen, die sich direkt auf die Rentabilität von Mietwohnungen auswirken können. Ein zentraler Faktor sind die steigenden Zinsen, die seit Anfang 2026 einen Aufwärtstrend zeigen. Diese Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskosten für Immobilienkäufer. Höhere Zinsen bedeuten, dass die monatlichen Raten für Hypotheken steigen, was die Gesamtkosten einer Immobilieninvestition erhöht.

Zusätzlich zur Zinsentwicklung spielt die Inflation eine entscheidende Rolle. Die Betriebskosten für Vermieter, einschließlich Instandhaltung, Verwaltung und Nebenkosten, steigen in einem inflationsreichen Umfeld. Dies kann die Rendite von Mietwohnungen erheblich schmälern, da die Mieteinnahmen möglicherweise nicht im gleichen Maße steigen wie die Kosten. Dennoch gibt es auch positive Aspekte der Inflation für Immobilieninvestoren, da in Zeiten steigender Preise auch die Mieten tendenziell ansteigen können.

Wie berechnet man die Rentabilität einer vermieteten Wohnung?

Um die Rentabilität einer vermieteten Wohnung zu berechnen, müssen verschiedene Faktoren berücksichtigt werden. In einer Beispielrechnung wird von einer Nettojahresmiete von 55.000 Euro ausgegangen, während der Kaufpreis inklusive Nebenkosten bei 1,1 Millionen Euro liegt. Bei einem Eigenkapital von 200.000 Euro und einer Finanzierung von 900.000 Euro müssen die jährlichen Zinskosten von 31.500 Euro abgezogen werden, was zu einem Reingewinn von 23.500 Euro führt. Dies ergibt eine Rendite auf das Eigenkapital von 11,75 Prozent.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Berechnung nicht alle möglichen Kosten berücksichtigt. Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie andere Bewirtschaftungskosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, müssen ebenfalls in die Kalkulation einfließen. Daher sollten Investoren eine konservative Schätzung der Rendite anstreben, um realistische Erwartungen zu haben.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Die Höhe des Eigenkapitals bildet einen wichtigen Hebel bei der Berechnung der Rentabilität. Je mehr Eigenkapital der Käufer einsetzt, desto geringer fällt beim Blick allein auf die Zinslast die Rendite auf das Eigenkapital aus. Zudem senkt ein hohes Eigenkapital das Risiko des Käufers. Jürgen Michael Schick, ein Experte auf dem Immobilienmarkt, betont, dass eine solide Eigenkapitalbasis entscheidend für den langfristigen Erfolg einer Immobilieninvestition ist.

Bei nicht kreditfinanzierten Immobilien sind auf lange Sicht reale Renditen von zwei Prozent bis 3,5 Prozent pro Jahr nach Steuern und Kosten zu erwarten. Muss nebenbei noch ein Kredit bedient werden, wird die Rendite noch geringer. Renditen, wie sie in der „goldenen deutschen Wohnimmobilienära“ von 2012 bis 2021 erzielt werden konnten, sind nicht repräsentativ für die langfristige Vergangenheit und vermutlich auch nicht für die langfristige Zukunft.

Was sind die Risiken und Herausforderungen?

Die Investition in vermietete Wohnungen als Kapitalanlage kann weiterhin eine attraktive Möglichkeit sein, um von stabilen Mieteinnahmen zu profitieren. Allerdings müssen Investoren gut informiert und strategisch vorgehen, um die Chancen optimal zu nutzen und Risiken zu minimieren. Die aktuellen Herausforderungen durch steigende Zinsen und Inflation erfordern eine realistische Einschätzung der Rentabilität und eine sorgfältige Planung der Finanzierung.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Marktanalyse. In den 51 vorteilhaften von 400 betrachteten deutschen Regionen besteht beim Kauf einer Eigentumswohnung aus dem Bestand die Aussicht auf deutliche Wertsteigerungen bis 2035. Diese Entwicklung spiegelt sich im sogenannten Vervielfältiger wider, der angibt, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine vergleichbare Eigentumswohnung im Bestand zu zahlen wären. Ein niedriger Vervielfältiger deutet auf eine attraktivere Mietrendite hin.

Fazit: Lohnt sich die Investition in Immobilien?

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Entscheidung, ob sich eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage lohnt, von verschiedenen Faktoren abhängt. Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die steigenden Zinsen und die Inflation, stellen Herausforderungen dar, die nicht ignoriert werden sollten. Dennoch bieten Immobilien weiterhin Potenzial für stabile Mieteinnahmen und langfristige Wertsteigerungen, insbesondere in Regionen mit moderatem Preisniveau im Vergleich zu den Mieten.

Investoren sollten sich jedoch bewusst sein, dass eine fundierte Analyse und eine realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation unerlässlich sind, um die Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition optimal abzuwägen.

Häufige Fragen

Quellen: Google News

Symbolbild: Vermietete Wohnung als Kapitalanlage · Foto: Max Vakhtbovych / Pexels