⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 12.08.2026
Die Immobilienfinanzierung steht vor einem grundlegenden Wandel. Steigende Zinsen und sinkende Immobilienwerte prägen den Markt und stellen Investoren vor neue Herausforderungen.
- Steigende Finanzierungskosten belasten den Immobilienmarkt.
- Alternative Finanzierer gewinnen an Bedeutung.
- Immobilienpreise sinken, jedoch profitieren Käufer kaum.
Die Immobilienfinanzierung steht vor einem grundlegenden Wandel, der durch steigende Zinsen und sinkende Immobilienwerte geprägt ist. Diese Entwicklungen stellen Investoren und Kreditnehmer vor neue Herausforderungen, die es zu bewältigen gilt. Im Jahr 2026 wird eine Refinanzierungslücke von 6,3 Milliarden Euro für gewerbliche Immobilienkredite erwartet, was die Dringlichkeit einer Anpassung der Finanzierungsstrategien unterstreicht.
Was ist die Refinanzierungslücke?
Die Refinanzierungslücke bezieht sich auf den Betrag, der benötigt wird, um fällige Kredite zu refinanzieren. Diese Lücke ist besonders relevant für gewerbliche Immobilien, da viele Kredite in den kommenden Jahren auslaufen. Die Analyse von HIH Invest Real Estate zeigt, dass die Refinanzierungslücke in diesem Jahr erheblich ist und durch die steigenden Zinsen und fallenden Immobilienwerte weiter verschärft wird. Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass die Bedingungen für die Aufnahme neuer Kredite strenger werden.
Steigende Finanzierungskosten und ihre Auswirkungen
Die Finanzierungskosten für Immobilien sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf lag Anfang 2025 bei etwa 62 Prozent und näherte sich im Jahresverlauf wieder der gewohnten Marke von 70 Prozent. Gleichzeitig sanken die angestrebten Kreditkosten von rund 8 Prozent auf etwa 6,5 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass Kreditnehmer zunehmend unter Druck geraten, da die Kosten für die Finanzierung ihrer Immobilien steigen.
Eine Umfrage von EY unter Banken und Kanzleien bestätigt, dass 90 Prozent der Befragten steigende Finanzierungskosten als eine der größten Herausforderungen für den Immobilienmarkt ansehen. Dies hat zur Folge, dass viele Kreditnehmer gezwungen sind, bestehende Finanzierungen zu verlängern oder anzupassen, um den finanziellen Druck zu mindern.
Die Rolle alternativer Finanzierer
- Refinanzierungslücke von 6,3 Milliarden Euro für gewerbliche Immobilienkredite in 2026.
- Durchschnittlicher Beleihungsauslauf von 62 Prozent Anfang 2025.
- Kreditkosten sanken von 8 Prozent auf etwa 6,5 Prozent.
In diesem schwierigen Marktumfeld gewinnen alternative Finanzierer zunehmend an Bedeutung. Diese Finanzierungsanbieter können oft komplexe Fälle lösen, die aufgrund des Risikoprofils oder regulatorischer Vorgaben nicht in die klassischen Bankstrukturen passen. Dies gilt nicht nur für Büro- und Wohnimmobilien, sondern für alle Nutzungsarten. Alternative Finanzierer können somit einen wichtigen Beitrag zur Schließung der Refinanzierungslücke leisten, auch wenn sie diese nicht vollständig schließen können.
Die Flexibilität und die maßgeschneiderten Lösungen, die alternative Finanzierer bieten, sind für viele Investoren von großem Wert. Sie ermöglichen es, individuelle Finanzierungsstrategien zu entwickeln, die auf die spezifischen Bedürfnisse der Kreditnehmer zugeschnitten sind.
Immobilienpreise im Rückgang
Obwohl die Immobilienpreise in Deutschland nominal gesunken sind, profitieren Käufer kaum von diesen Rückgängen. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr nur moderat gestiegen, während die Preise für Mehrfamilienhäuser sogar um 5,9 Prozent gefallen sind. Dies zeigt, dass die nominalen Preisrückgänge nicht unbedingt zu einer Entlastung für Käufer führen, da die Finanzierungskosten weiterhin hoch bleiben.
Die Inflationsbereinigung zeigt, dass die Kaufkraft der Käufer im Vergleich zum Vorjahr gesunken ist. Verkäufer erzielen zwar nominal höhere Preise, können sich von diesen Beträgen jedoch weniger leisten als noch vor einem Jahr. Dies führt zu einer weiteren Verunsicherung auf dem Markt, da Käufer und Verkäufer sich in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bewegen.
Herausforderungen für Immobilienkäufer
Käufer sehen sich nicht nur mit hohen Finanzierungskosten konfrontiert, sondern müssen auch berücksichtigen, dass viele Bestandsimmobilien nicht mehr den aktuellen Standards entsprechen. Dies bedeutet, dass umfangreiche Modernisierungen erforderlich sind, um die Immobilien auf den neuesten Stand zu bringen. Diese zusätzlichen Kosten können den Erwerb einer Immobilie erheblich verteuern und stellen für viele Käufer eine finanzielle Belastungsprobe dar.
Ein weiterer Aspekt, der Käufer betrifft, ist die Notwendigkeit, ein schlüssiges Sanierungskonzept vorzulegen, insbesondere bei Immobilienpreisen von mehr als 500.000 Euro. Banken und Käufer achten zunehmend auf die Energieeffizienz von Immobilien, was die Anforderungen an Käufer weiter erhöht.
Fazit
Die Immobilienfinanzierung befindet sich in einem Wandel, der durch steigende Zinsen, sinkende Immobilienwerte und eine zunehmende Refinanzierungslücke geprägt ist. Alternative Finanzierer spielen eine wichtige Rolle, um komplexe Finanzierungsanfragen zu bearbeiten und individuelle Lösungen anzubieten. Käufer müssen sich den Herausforderungen eines sich verändernden Marktes stellen und ihre Strategien entsprechend anpassen, um erfolgreich in Immobilien zu investieren.
Häufige Fragen
Was ist die Refinanzierungslücke?
Wie beeinflussen steigende Zinsen die Immobilienfinanzierung?
Welche Rolle spielen alternative Finanzierer?
Wie haben sich die Immobilienpreise entwickelt?
Was sind die aktuellen Herausforderungen für Immobilienkäufer?
Quellen: Google News
Symbolbild: Aktuelle Trends in der Immobilienfinanzierung · Foto: Phát Trương / Pexels
