⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 16.06.2026
Offene Immobilienfonds erleben einen dramatischen Rückgang, der durch hohe Mittelabflüsse und Liquiditätsprobleme gekennzeichnet ist. Anleger fragen sich, wie es zu dieser Situation kommen konnte und welche Maßnahmen nun ergriffen werden.
- Massive Mittelabflüsse belasten offene Immobilienfonds.
- Neue EU-Regelungen sollen Liquiditätsprobleme eindämmen.
- Anleger sollten die Risiken offener Immobilienfonds kritisch prüfen.
Offene Immobilienfonds stehen derzeit vor einer massiven Herausforderung, die durch hohe Mittelabflüsse und Liquiditätsprobleme gekennzeichnet ist. Seit Januar 2025 haben Anleger netto rund 10 Milliarden Euro aus diesen Fonds abgezogen. Diese Abflüsse sind nicht nur ein Zeichen für das sinkende Vertrauen in diese Anlageform, sondern auch eine direkte Folge der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die durch steigende Zinsen und einen schwachen Immobilienmarkt geprägt sind.
Was sind offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, die in Immobilien investieren und Anlegern die Möglichkeit bieten, Anteile zu erwerben. Sie zeichnen sich durch eine hohe Liquidität aus, die jedoch in Krisenzeiten eingeschränkt sein kann. Anleger können ihre Anteile in der Regel jederzeit zurückgeben, was diese Fonds besonders attraktiv macht. Allerdings haben die jüngsten Entwicklungen gezeigt, dass diese Liquidität nicht immer gewährleistet ist.
Die Ursachen für den Rückgang
Die Gründe für die massiven Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds sind vielfältig. Zum einen haben Anleger in den letzten Jahren zunehmend auf alternative Anlageformen mit attraktiveren Renditen zurückgegriffen. Steigende Zinsen haben Anleihen sowie Fest- und Tagesgeld deutlich attraktiver gemacht. Zum anderen hat die Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise das Vertrauen in die Stabilität dieser Fonds untergraben.
Ein weiterer Faktor ist die allgemeine wirtschaftliche Lage, die durch Inflation und geopolitische Spannungen beeinflusst wird. Diese Unsicherheiten führen dazu, dass viele Anleger ihre Investitionen in Immobilienfonds überdenken und sich nach sichereren Alternativen umsehen.
Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) und neue EU-Regelungen
- Nettoabflüsse: Rund 10 Milliarden Euro seit Januar 2025
- Liquiditätsquote: Deka-Immobilienfonds im Schnitt bei 19%
- Rücknahmegebühren: Bis zu 2% bei Liquiditätsquote unter 8%
Um besser auf Rückgabewellen vorbereitet zu sein, müssen Fondsmanager seit diesem Frühjahr sogenannte Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) in den Fondsbestimmungen verankern. Diese Regelung ist Teil der EU-Richtlinie AIFMD II, die in deutsches Recht überführt wurde. Ziel dieser Regelungen ist es, sogenannte Fund Runs, wie sie während der globalen Finanzkrise auftraten, zu verhindern.
Die neuen LMTs geben Fondsanbietern mehr Möglichkeiten, auf Liquiditätsprobleme zu reagieren. Dazu gehören unter anderem Gating-Mechanismen, die die Rücknahme von Anteilen begrenzen, sowie die Erhebung von Rücknahmegebühren, wenn die Liquiditätsquote unter einen bestimmten Wert fällt. Bei der Deka beispielsweise kann eine Rücknahmegebühr von bis zu 2 Prozent erhoben werden, wenn die Liquiditätsquote unter 8 Prozent fällt.
Die Auswirkungen auf Anleger
Die neuen Regelungen und die damit verbundenen Maßnahmen könnten für Anleger, die aussteigen wollen, zu Unmut führen. Auch wenn die Anbieter der größten Produkte am Markt auf gute Quoten bei den freien Mitteln hinweisen, bleibt die Unsicherheit bestehen. Anleger sollten sich bewusst sein, dass auch bislang keine Garantie auf Liquidität bestand, da Fonds die Rücknahme vollständig aussetzen konnten.
Die aktuelle Situation zeigt, dass Anleger in offenen Immobilienfonds vor erheblichen Risiken stehen. Die Kombination aus hohen Mittelabflüssen und einem herausfordernden Marktumfeld zwingt Fondsanbieter dazu, fragwürdige Rettungstricks anzuwenden, um ihre Fonds zu stabilisieren. Dies könnte langfristig das Vertrauen der Anleger weiter untergraben.
Die Rolle der großen Anbieter
Unter den großen Anbietern von offenen Immobilienfonds hat Union Investment als einziger auf Gating gesetzt. Diese Maßnahme greift, wenn die Rückgabewünsche der Anleger eine bestimmte Schwelle überschreiten. Die Deka hingegen hat in den letzten 15 Jahren eine durchschnittliche Liquiditätsquote von rund 19 Prozent erreicht, was weit entfernt von der kritischen Schwelle ist, ab der Strafgebühren erhoben werden könnten.
Die unterschiedlichen Ansätze der Anbieter zeigen, wie unterschiedlich die Strategien zur Bewältigung der aktuellen Herausforderungen sind. Während einige Anbieter versuchen, die Liquidität durch Gebühren zu steuern, setzen andere auf eine stabilere Liquiditätsquote, um das Vertrauen der Anleger zu erhalten.
Fazit
Die Situation offener Immobilienfonds ist derzeit angespannt. Hohe Mittelabflüsse und Liquiditätsprobleme zwingen Fondsanbieter dazu, neue Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Fonds zu stabilisieren. Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein und ihre Investitionen kritisch prüfen, insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit. Die Entwicklungen der kommenden Monate werden entscheidend dafür sein, ob das Vertrauen in diese Anlageform zurückgewonnen werden kann.
Häufige Fragen
Was sind offene Immobilienfonds?
Warum ziehen Anleger Geld aus offenen Immobilienfonds ab?
Was sind Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs)?
Wie wirken sich die neuen EU-Regelungen auf Anleger aus?
Was sollten Anleger jetzt tun?
Quellen: Google News
Symbolbild: Aktuelle Trends bei Immobilienfonds · Foto: Artful Homes / Pexels
