⏱ 3 Min. Lesezeit · Stand: 05.09.2026
Die drohende Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei deutschen Gewerbeimmobilien stellt Unternehmen vor große Herausforderungen, während Banken vorsichtiger werden.
- Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro.
- 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen müssen 2026 refinanziert werden.
- Die Kreditvergabe wird restriktiver, was die Situation für Unternehmen verschärft.
Die deutsche Immobilienlandschaft steht vor einer erheblichen Herausforderung: Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei gewerblichen Immobilien. Diese Situation ist besonders kritisch, da viele Immobilienkredite, die während der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden, nun eine Anschlussfinanzierung benötigen. Banken zeigen sich zunehmend vorsichtiger bei der Kreditvergabe, was die Lage für Unternehmen weiter erschwert.
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Die 24-Milliarden-Lücke beschreibt den Unterschied zwischen den auslaufenden Immobilienfinanzierungen und den Möglichkeiten, diese zu neuen Konditionen zu refinanzieren. Zwischen 2019 und 2022 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilienkredite im Wert von etwa 228 Milliarden Euro vergeben, von denen ein erheblicher Teil nun zur Ablösung ansteht. Im Jahr 2026 allein müssen rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen refinanziert werden, was die Lücke weiter vergrößert.
Einfluss von Zinsen und Inflation
Die steigenden Zinsen und die Inflation haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Zinsswap hat sich seit Beginn des Irankriegs spürbar erhöht, was die Finanzierungskosten weiter in die Höhe treibt. Die Märkte rechnen damit, dass die Zinsen länger hoch bleiben oder sogar weiter steigen könnten, was zu einer erhöhten Unsicherheit bei der Kalkulation von Finanzierungen führt.
Restriktive Kreditvergabe
Die Kreditvergabe wird restriktiver, weil die NPL-Quote (Non-Performing Loans) bei professionellen Immobilienkrediten im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent lag, was deutlich über dem EU-Durchschnitt von 4,1 Prozent liegt. Diese hohe Quote bindet Eigenkapital und belastet die Bilanzen der Banken, was zu einer restriktiveren Kreditvergabe führt. Laut dem ifo Institut empfinden 44,8 Prozent der Selbstständigen die Kreditvergabe als restriktiv, was die Situation für Unternehmen weiter verschärft.
Regulatorische Herausforderungen
- Refinanzierungslücke: 24 Milliarden Euro bis 2028
- 82 Milliarden Euro müssen 2026 refinanziert werden
- NPL-Quote bei 6,9 Prozent im vierten Quartal 2025
Die Kombination aus steigenden Zinsen, einer hohen NPL-Quote und den regulatorischen Anforderungen durch Basel IV führt dazu, dass Banken sich aus großen Teilen des Marktes zurückziehen oder ihr Engagement deutlich reduzieren. Dies hat zur Folge, dass Unternehmen, die auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, unter Druck geraten. Die neuen Eigenmitteluntergrenzen und Risikogewichtungen erhöhen die Kapitalanforderungen für Banken, was die Kreditvergabe weiter einschränkt.
Alternativen zur klassischen Finanzierung
Unternehmen, die einen gewerblichen Immobilienkredit refinanzieren müssen, sollten möglichst frühzeitig bei ihrer Bank die Verlängerungsbereitschaft ausloten und über Konditionen verhandeln. Es lohnt sich auch, Alternativen gleich mit auszuloten, um die beste Lösung für die jeweilige Situation zu finden. Wer größere Summen benötigt, könnte beispielsweise Real Estate Private Debt in Betracht ziehen, um von der größeren Flexibilität und den höheren Finanzierungssummen zu profitieren.
Die Rolle von Versicherungen und Private Debt Fonds
Gerade eine hohe Eigenkapitalausstattung spricht dafür, sich auch bei Versicherungen nach einer Immobilienfinanzierung zu erkundigen. Versicherungen sind als Finanzgeber ähnlich risikobewusst wie Banken, bieten jedoch oft längere Zinsbindungen, was die Kreditkonditionen besser kalkulierbar macht. Unternehmer können für ihre gewerblichen Immobilienfinanzierungen Laufzeiten von bis zu 30 Jahren aushandeln. Private Debt Fonds gewinnen zunehmend an Bedeutung und bieten eine echte Refinanzierungsalternative, insbesondere in Situationen, in denen Banken nicht verlängern können.
Fazit
Die drohende 24-Milliarden-Lücke bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen stellt Unternehmen vor große Herausforderungen. Die restriktive Kreditvergabe der Banken, steigende Zinsen und regulatorische Anforderungen verschärfen die Situation. Unternehmen sollten frühzeitig handeln und sowohl mit ihrer Bank als auch mit alternativen Finanzierungsquellen in Kontakt treten, um die besten Konditionen zu sichern.
Häufige Fragen
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Wie wirkt sich die Zinsentwicklung auf Immobilienkredite aus?
Welche Alternativen gibt es zur klassischen Bankfinanzierung?
Wie hoch ist die NPL-Quote bei Immobilienkrediten?
Was sollten Unternehmen bei der Refinanzierung beachten?
Quellen: Google News
Symbolbild: Herausforderungen bei Immobilienkrediten · Foto: Adrien Olichon / Pexels
