⏱ 3 Min. Lesezeit · Stand: 04.09.2026
Die drohende Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei deutschen Gewerbeimmobilien stellt Unternehmen vor große Herausforderungen. Banken werden vorsichtiger, während alternative Finanzierungsquellen an Bedeutung gewinnen.
- Banken vergeben Kredite selektiver, was die Refinanzierung erschwert.
- Private-Debt-Fonds und Versicherungen bieten alternative Finanzierungsmöglichkeiten.
- Eine hohe Eigenkapitalausstattung kann die Chancen auf Finanzierung verbessern.
Die deutsche Immobilienlandschaft steht vor einer erheblichen Herausforderung: Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro bei gewerblichen Immobilien. Diese Situation ist besonders kritisch, da viele Immobilienkredite, die während der Niedrigzinsphase abgeschlossen wurden, nun eine Anschlussfinanzierung benötigen. Banken zeigen sich zunehmend vorsichtiger bei der Kreditvergabe, was die Lage für Unternehmen weiter erschwert.
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Die 24-Milliarden-Lücke beschreibt den Unterschied zwischen den auslaufenden Immobilienfinanzierungen und den Möglichkeiten, diese zu neuen Konditionen zu refinanzieren. Zwischen 2019 und 2022 wurden in Deutschland gewerbliche Immobilienkredite im Wert von etwa 228 Milliarden Euro vergeben, von denen ein erheblicher Teil nun zur Ablösung ansteht. Im Jahr 2026 allein müssen rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen refinanziert werden, was die Lücke weiter vergrößert.
Die steigenden Zinsen und die Inflation haben direkte Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung. Der für Immobilienfinanzierungen maßgebliche Zehnjahres-Zinsswap hat sich seit Beginn des Irankriegs spürbar erhöht, was die Finanzierungskosten weiter in die Höhe treibt. Die Märkte rechnen damit, dass die Zinsen länger hoch bleiben oder sogar weiter steigen könnten, was zu einer erhöhten Unsicherheit bei der Kalkulation von Finanzierungen führt.
Warum wird die Kreditvergabe restriktiver?
Die Kreditvergabe wird restriktiver, weil die NPL-Quote (Non-Performing Loans) bei professionellen Immobilienkrediten im vierten Quartal 2025 bei 6,9 Prozent lag, was deutlich über dem EU-Durchschnitt von 4,1 Prozent liegt. Diese hohe Quote bindet Eigenkapital und belastet die Bilanzen der Banken, was zu einer restriktiveren Kreditvergabe führt. Laut dem ifo Institut empfinden 44,8 Prozent der Selbstständigen die Kreditvergabe als restriktiv, was die Situation für Unternehmen weiter verschärft.
Die Kombination aus steigenden Zinsen, einer hohen NPL-Quote und den regulatorischen Anforderungen durch Basel IV führt dazu, dass Banken sich aus großen Teilen des Marktes zurückziehen oder ihr Engagement deutlich reduzieren. Dies hat zur Folge, dass Unternehmen, die auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen sind, unter Druck geraten.
Welche Alternativen gibt es zur Bankfinanzierung?
- Bis 2028 droht eine Refinanzierungslücke von 24 Milliarden Euro.
- 44,8 Prozent der Selbstständigen empfinden Kreditvergabe als restriktiv.
- Im Jahr 2026 sind rund 82 Milliarden Euro an gewerblichen Immobilienfinanzierungen fällig.
In dieser angespannten Situation drängen alternative Finanzierer wie Private-Debt-Fonds, Family Offices und Versicherungen in den Markt. Private-Debt-Fonds bieten oft mehr Flexibilität und Schnelligkeit, sind jedoch in der Regel teurer als Bankkredite. Hanno Kowalski, Managing Partner bei der Berliner FAP Group, betont, dass Private-Debt-Fonds zunehmend als eigenständiger Bestandteil des Finanzierungsmarktes an Bedeutung gewinnen.
Versicherungen hingegen gewähren teilweise Zinsbindungen von bis zu 30 Jahren, was die Kreditkonditionen besser kalkulierbar macht. Unternehmen mit einer hohen Eigenkapitalausstattung sollten sich auch bei Versicherungen nach Immobilienfinanzierungen erkundigen, da diese ähnlich risikobewusst wie Banken agieren.
Wie können Unternehmen ihre Chancen auf Refinanzierung verbessern?
Unternehmen, die einen gewerblichen Immobilienkredit refinanzieren müssen, sollten möglichst frühzeitig bei ihrer Bank die Verlängerungsbereitschaft ausloten und über Konditionen verhandeln. Es lohnt sich auch, Alternativen gleich mit auszuloten, um die beste Lösung für die jeweilige Situation zu finden. Wer größere Summen benötigt, könnte beispielsweise Real Estate Private Debt in Betracht ziehen, um von der größeren Flexibilität und den höheren Finanzierungssummen zu profitieren.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Eigenkapitalausstattung. Unternehmen mit einer hohen Eigenkapitalquote haben bessere Chancen, attraktive Finanzierungsmöglichkeiten zu erhalten. Dies kann entscheidend sein, um die Herausforderungen der Refinanzierung zu meistern und die eigene Liquidität zu sichern.
Fazit
Die drohende 24-Milliarden-Lücke bei den Immobilienkrediten in Deutschland stellt Unternehmen vor erhebliche Herausforderungen. Die restriktivere Kreditvergabe der Banken und die steigenden Zinsen machen die Situation nicht einfacher. Dennoch gibt es Alternativen, die Unternehmen in Betracht ziehen sollten, um ihre Finanzierungslücken zu schließen. Eine frühzeitige Planung und die Prüfung alternativer Finanzierungsquellen sind entscheidend, um die Refinanzierung erfolgreich zu gestalten.
Häufige Fragen
Was ist die 24-Milliarden-Lücke?
Warum wird die Kreditvergabe restriktiver?
Welche Alternativen gibt es zur Bankfinanzierung?
Wie können Unternehmen ihre Chancen auf Refinanzierung verbessern?
Was sind die Risiken bei der Nutzung von Private-Debt-Fonds?
Quellen: Google News
Symbolbild: Finanzierung von Gewerbeimmobilien im Fokus · Foto: Laura Tancredi / Pexels
