Ferienhaus gekauft – und plötzlich ausgesperrt? Die neuen

⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 13.08.2026

Der Kauf eines Ferienhauses kann sich als lukratives Investment erweisen, doch neue gesetzliche Regelungen ab Mai 2026 stellen Käufer vor unerwartete Herausforderungen.

Der Kauf eines Ferienhauses kann für viele eine attraktive Möglichkeit sein, in Immobilien zu investieren und gleichzeitig einen Rückzugsort zu schaffen. Doch ab dem 20. Mai 2026 treten in Deutschland neue Regelungen in Kraft, die Käufer und Vermieter vor unerwartete Herausforderungen stellen. Das Kurzzeitvermietungs-Daten-Gesetz (KVDG) verlangt von Vermietern, eine offizielle Registrierungsnummer zu beantragen, die in ihren Inseraten angegeben werden muss. Diese Neuerung könnte für viele Käufer, die auf eine lukrative Vermietung hoffen, zu einem echten Problem werden.

Was ist das Kurzzeitvermietungs-Daten-Gesetz (KVDG)?

Das KVDG ist eine Umsetzung der EU-Verordnung 2024/1028 und zielt darauf ab, die Kurzzeitvermietung von Ferienwohnungen in Deutschland zu regulieren. Ab dem 20. Mai 2026 müssen Vermieter ihre Ferienwohnungen registrieren, um eine Registrierungsnummer zu erhalten. Diese Nummer muss in allen Inseraten sichtbar sein. Das Gesetz soll dazu beitragen, belastbare Daten zur Anzahl und Nutzung von Ferienunterkünften zu erheben und somit die Transparenz im Markt zu erhöhen.

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass alle Ferienwohnungen zwingend registriert werden müssen. Tatsächlich hängt die Notwendigkeit einer Registrierung von den jeweiligen kommunalen Regelungen ab. Nur wenn eine Kommune ein EU-konformes digitales Registrierungsverfahren eingeführt hat, ist eine Registrierung erforderlich. Dies bedeutet, dass viele Vermieter in Deutschland weiterhin ohne Registrierungsnummer agieren können, solange ihre Gemeinde keine entsprechenden Vorschriften erlässt.

Finanzielle Anforderungen beim Kauf eines Ferienhauses

Der Kauf eines Ferienhauses ist nicht nur eine emotionale Entscheidung, sondern auch eine finanzielle Herausforderung. Käufer sollten sich darauf einstellen, dass sie ein Eigenkapital von mindestens 20-30 % des Kaufpreises aufbringen müssen, zusätzlich zu den Nebenkosten. Diese Nebenkosten können bis zu 10-15 % des Kaufpreises betragen, was bei einem Kaufpreis von 250.000 € zusätzliche Kosten von bis zu 37.000 € bedeutet.

Die Finanzierung von Ferienimmobilien wird von Banken als risikobehaftet eingestuft. Daher ist eine strenge Bonitätsprüfung zu erwarten. Mieteinnahmen werden nur begrenzt als Sicherheit anerkannt, was die Finanzierung zusätzlich erschwert. Käufer sollten sich daher gut vorbereiten und gegebenenfalls mehrere Finanzierungsangebote einholen, um die besten Konditionen zu finden.

Die Auswirkungen der neuen Regelungen auf Vermieter

Die neuen Regelungen des KVDG haben direkte Auswirkungen auf die Vermietung von Ferienwohnungen. Vermieter, die ihre Wohnungen über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com anbieten, müssen sicherstellen, dass sie eine gültige Registrierungsnummer haben. Inserate ohne diese Nummer können gesperrt werden, was zu einem erheblichen Verlust an potenziellen Mieteinnahmen führen kann.

Darüber hinaus können Verstöße gegen die neuen Vorschriften mit Bußgeldern von bis zu 500.000 € geahndet werden. Dies stellt ein erhebliches Risiko für Vermieter dar, die sich nicht an die neuen Regelungen halten. Daher ist es für alle Vermieter unerlässlich, sich über die spezifischen Anforderungen in ihrer Gemeinde zu informieren und gegebenenfalls rechtzeitig eine Registrierung vorzunehmen.

Marktentwicklung und wirtschaftliche Überlegungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Kauf von Ferienimmobilien sind derzeit angespannt. Steigende Zinsen und Inflation beeinflussen die Finanzierungskosten und die Rentabilität von Ferienwohnungen. Käufer müssen sich bewusst sein, dass die Rendite von Ferienimmobilien stark von der Lage, der Auslastung und den Kaufpreisen abhängt. Eine Bruttomietrendite von mindestens 4 % sollte angestrebt werden, um die laufenden Kosten zu decken.

In beliebten Urlaubsregionen sind die Preise für Ferienimmobilien nach wie vor hoch, während in weniger gefragten Lagen die Nachfrage und damit auch die Preise gesunken sind. Käufer sollten daher sorgfältig abwägen, ob sich der Kauf einer Ferienwohnung in der aktuellen Marktsituation lohnt.

Steuerliche Aspekte beim Kauf und der Vermietung von Ferienimmobilien

Ein weiterer wichtiger Aspekt, den Käufer und Vermieter beachten sollten, sind die steuerlichen Regelungen. Während das selbst genutzte Familienheim unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf Ehepartner oder Kinder übergehen kann, gilt diese Ausnahme für Ferienimmobilien in der Regel nicht. Hier greifen die allgemeinen Freibeträge der Erbschaftsteuer, die für Ehepartner 500.000 €, für Kinder 400.000 € und für Enkel 200.000 € betragen.

Zusätzlich müssen Vermieter die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung berücksichtigen. Experten empfehlen, jährlich etwa 1 % des Immobilienwerts für den Werterhalt zurückzulegen. Bei einem Ferienhaus im Wert von 1 Million € wären das rund 10.000 € pro Jahr, ohne größere Modernisierungen einzuplanen.

Fazit

Der Kauf eines Ferienhauses kann eine attraktive Investition sein, birgt jedoch auch zahlreiche Herausforderungen, insbesondere durch die neuen Regelungen des KVDG, die ab Mai 2026 in Kraft treten. Käufer sollten sich der finanziellen Anforderungen und der möglichen Risiken bewusst sein und sich rechtzeitig über die spezifischen Anforderungen in ihrer Gemeinde informieren. Eine sorgfältige Planung und Vorbereitung sind unerlässlich, um die Chancen auf eine erfolgreiche Vermietung zu maximieren.

Häufige Fragen

Quellen: Google News

Symbolbild: Ferienhaus: Ein lukratives Investment? · Foto: Jonathan Borba / Pexels