Steuertipp: Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

⏱ 5 Min. Lesezeit · Stand: 27.08.2026

Die Immobilienbewertung bei Erbschaften und Schenkungen ist entscheidend für die Höhe der Erbschaftsteuer. Ein Gegengutachten kann sich lohnen, um steuerliche Vorteile zu sichern.

Die Immobilienbewertung spielt eine zentrale Rolle bei der Erbschaftsteuer, insbesondere wenn es um die Übertragung von Vermögen durch Erbschaft oder Schenkung geht. In Deutschland wird der Grundbesitzwert einer geerbten Immobilie durch die Finanzverwaltung ermittelt, wobei die Vergleichspreise von Gutachterausschüssen als Grundlage dienen. Diese Bewertung kann jedoch oft zu einem höheren steuerlichen Wert führen, als es der tatsächliche Marktwert der Immobilie widerspiegelt. Daher ist es für Erben wichtig zu wissen, wann sich ein Gegengutachten lohnt, um mögliche steuerliche Vorteile zu sichern.

Was ist die Immobilienbewertung bei Erbschaften?

Die Immobilienbewertung bei Erbschaften erfolgt in der Regel nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei werden die Vergleichspreise von Gutachterausschüssen herangezogen, die auf realen Verkaufsdaten basieren. Diese Vergleichspreise sind für die Finanzverwaltung maßgeblich, was bedeutet, dass sie in der Regel den festgestellten Wert für die Erbschaftsteuer bestimmen. Der Bewertungsstichtag ist in der Regel der Todestag des Erblassers, was bedeutet, dass alle relevanten Daten zu diesem Zeitpunkt berücksichtigt werden.

Die Herausforderung besteht darin, dass die standardisierte Bewertung nicht immer die individuellen Merkmale einer Immobilie berücksichtigt. Faktoren wie der Zustand des Gebäudes, Sanierungsbedarf oder ungünstige Lagebedingungen können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen, werden jedoch möglicherweise nicht ausreichend in der Bewertung erfasst. Dies kann dazu führen, dass der festgestellte Wert höher ist als der tatsächliche Marktwert, was für die Erben eine höhere Steuerlast bedeutet.

Wann lohnt sich ein Gegengutachten?

Ein Gegengutachten kann sich insbesondere dann lohnen, wenn der festgestellte Grundbesitzwert des Finanzamts als zu hoch empfunden wird. In solchen Fällen haben Erben die Möglichkeit, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Dies kann durch ein Gutachten erfolgen, das von einem öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wird. Ein solches Gutachten muss jedoch methodisch fundiert sein und die Bewertungsgrundlagen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung dokumentieren.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass wertmindernde Merkmale, die den Verkehrswert beeinflussen, klar dokumentiert und nachvollziehbar hergeleitet werden müssen. Dazu zählen beispielsweise Bauschäden, Sanierungsstau oder ungünstige Lagebedingungen. Ein pauschaler Hinweis auf den Zustand der Immobilie reicht nicht aus, um beim Finanzamt oder vor Gericht erfolgreich zu sein. Daher ist es ratsam, bereits frühzeitig ein Gutachten in Auftrag zu geben, um den niedrigeren Wert im Rahmen der Feststellungserklärung zu belegen.

Die Rolle der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer

Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt nicht nur vom festgestellten Grundbesitzwert ab, sondern auch von den persönlichen Freibeträgen, die den Erben zustehen. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 Euro, während Kinder jeweils 400.000 Euro erhalten. Diese Freibeträge sind entscheidend, da sie den steuerpflichtigen Erwerb reduzieren. Wenn der gesamte steuerpflichtige Erwerb innerhalb des Freibetrags bleibt, fällt keine Erbschaftsteuer an.

Allerdings kann es vorkommen, dass der Wert der geerbten Immobilie den Freibetrag überschreitet, insbesondere in Zeiten steigender Immobilienpreise. In solchen Fällen greift die progressive Erbschaftsteuer, die je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 30 % variiert. Dies kann zu einer erheblichen Steuerlast führen, die für die Erben eine finanzielle Belastung darstellt, insbesondere wenn zusätzliches Vermögen wie Barwerte oder Wertpapiere hinzukommt.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird in der Regel durch das Vergleichswertverfahren ermittelt, das sich an den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte orientiert. Die Gutachterausschüsse spielen hierbei eine zentrale Rolle, da sie über die notwendige Sach- und Fachkenntnis verfügen, um realistische Vergleichspreise zu ermitteln. Diese Vergleichspreise werden aus Verkäufen ähnlicher Immobilien abgeleitet und dienen als Grundlage für die steuerliche Bewertung.

Die Finanzgerichte haben in der Vergangenheit entschieden, dass die Vergleichspreise der Gutachterausschüsse grundsätzlich maßgebend sind. Eine finanzgerichtliche Kontrolle beschränkt sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn solche Unrichtigkeiten vorliegen, muss das Finanzgericht den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufklären. Dies zeigt, wie wichtig es ist, die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Berechnung des Durchschnittswerts zu überprüfen, um sicherzustellen, dass die Bewertung korrekt ist.

Praktische Tipps für Erben

Fazit

Die Immobilienbewertung bei Erbschaften und Schenkungen ist ein komplexes Thema, das erhebliche steuerliche Auswirkungen haben kann. Ein Gegengutachten kann sich lohnen, um einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen und somit die Erbschaftsteuer zu optimieren. Es ist wichtig, die Freibeträge zu berücksichtigen und frühzeitig zu handeln, um mögliche steuerliche Vorteile zu sichern. Durch eine sorgfältige Dokumentation und die Beauftragung eines qualifizierten Gutachters können Erben sicherstellen, dass ihre Interessen gewahrt bleiben.

Häufige Fragen

Quellen: Google News

Symbolbild: Immobilienbewertung für Erbschaften · Foto: Pavel Danilyuk / Pexels