⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 18.06.2026
Immer mehr offene Immobilienfonds erheben Rückgabegebühren, um sich gegen Liquiditätsengpässe abzusichern. Diese neuen Regelungen betreffen insbesondere Anleger, die in unsicheren Zeiten ihre Investitionen zurückgeben möchten.
- Neue Liquiditätsregeln seit Frühjahr 2026
- Rückgabegebühren bis zu 5% möglich
- Deka und Commerz Real unter den betroffenen Anbietern
Immer mehr offene Immobilienfonds sehen sich gezwungen, Rückgabegebühren zu erheben, um sich gegen Liquiditätsengpässe abzusichern. Diese Entwicklung ist besonders relevant für Anleger, die in unsicheren Zeiten ihre Investitionen zurückgeben möchten. Die neuen Regelungen, die seit Frühjahr 2026 in Kraft sind, wurden durch die EU-Richtlinie AIFMD II eingeführt, die darauf abzielt, sogenannte Fund Runs zu verhindern, wie sie während der Finanzkrise auftraten.
Was sind offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds sind Anlagevehikel, die in Immobilien investieren und Anlegern die Möglichkeit bieten, Anteile zu erwerben. Diese Fonds sind besonders attraktiv für Investoren, die in den Immobilienmarkt investieren möchten, ohne direkt Immobilien kaufen zu müssen. Die Fonds sammeln Kapital von vielen Anlegern und investieren dieses in verschiedene Immobilienprojekte, wodurch eine Diversifikation des Risikos erreicht wird.
Warum erheben Immobilienfonds Rückgabegebühren?
Die Erhebung von Rückgabegebühren ist eine Reaktion auf die aktuellen Marktbedingungen, die durch steigende Zinsen und einen schwachen Immobilienmarkt geprägt sind. Anleger haben seit Januar 2025 netto rund 10 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds abgezogen, was zu einem erheblichen Liquiditätsdruck führt. Um zu verhindern, dass Fonds in eine Liquiditätskrise geraten, müssen Fondsmanager seit diesem Frühjahr mindestens zwei Liquiditätsmanagement-Tools (LMTs) implementieren.
Diese LMTs können Mechanismen wie Gating oder Rücknahmegebühren umfassen. Bei Gating wird die Rücknahme von Anteilen eingeschränkt, während Rücknahmegebühren die Kosten abdecken, die durch die Rückgabe entstehen. Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass Fonds nicht gezwungen sind, Vermögenswerte unter Druck zu verkaufen, was die Stabilität der Fonds gefährden könnte.
Wie funktionieren Rückgabegebühren?
- Rückgabegebühren bis zu 5% möglich
- Liquiditätsquote unter 8% führt zu Gebühren
- EU-Richtlinie AIFMD II seit Frühjahr 2026 in Kraft
Rückgabegebühren können bis zu 5% des Rückgabebetrags betragen, abhängig von der Liquidität des Fonds und den Rückgabewünschen der Anleger. Beispielsweise kann die Deka Immobilienfonds eine Rücknahmegebühr von bis zu 2% erheben, wenn die Liquiditätsquote unter 8% fällt. Dies bedeutet, dass Anleger, die ihre Anteile zurückgeben möchten, zusätzliche Kosten tragen müssen, was die Attraktivität dieser Anlageform weiter mindern könnte.
Commerz Real, ein weiterer großer Anbieter, hat ähnliche Regelungen eingeführt. Hier können Rücknahmegebühren ebenfalls aktiviert werden, wenn die Rückgabewünsche der Anleger mehr als die Hälfte der frei verfügbaren Liquidität des Fonds übersteigen. Die genaue Höhe der Gebühr und die Dauer ihrer Gültigkeit werden von den Fondsmanagern von Fall zu Fall entschieden.
Welche Fonds sind betroffen?
Unter den großen Anbietern von offenen Immobilienfonds sind Deka und Commerz Real führend. Deka verwaltet Milliarden in offenen Immobilienfonds, darunter das größte Produkt Deka-Immobilien Europa mit einem Volumen von 18 Milliarden Euro. Die Liquiditätsquote der Deka lag in den letzten 15 Jahren im Durchschnitt bei etwa 19%, was weit über der Schwelle von 8% liegt, ab der Rücknahmegebühren erhoben werden können.
Commerz Real, mit seinem Hausinvest-Fonds, gehört ebenfalls zu den Top drei der größten Fonds im Segment. Die Möglichkeit, Rücknahmegebühren zu erheben, wird hier ebenfalls genutzt, um auf die Liquiditätsanforderungen zu reagieren. Union Investment hingegen setzt auf Gating, was bedeutet, dass Rückgaben nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz der liquiden Mittel des Fonds akzeptiert werden.
Auswirkungen auf Anleger
Die Einführung von Rückgabegebühren und Liquiditätsmanagement-Tools hat direkte Auswirkungen auf Anleger. Viele Investoren, die auf eine schnelle Rückgabe ihrer Investitionen angewiesen sind, sehen sich nun mit zusätzlichen Kosten konfrontiert. Diese Gebühren können die Rendite der Investitionen erheblich schmälern und das Vertrauen in offene Immobilienfonds weiter beeinträchtigen.
Die aktuelle Marktsituation, geprägt von hohen Nettomittelabflüssen und neuen Liquiditätsregeln, lässt wenig Raum für Optimismus. Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein und ihre Anlagestrategien entsprechend anpassen, um mögliche Verluste zu minimieren. Die Stabilität der Vermietungsverhältnisse bietet zwar einen gewissen Schutz, doch die Unsicherheiten im Markt und die neuen regulatorischen Anforderungen könnten die Zukunft dieser Anlageform erheblich beeinflussen.
Fazit
Die Erhebung von Rückgabegebühren durch offene Immobilienfonds ist eine direkte Reaktion auf die aktuellen Herausforderungen im Markt. Anleger sollten sich über die neuen Regelungen und deren Auswirkungen auf ihre Investitionen informieren. Die Einführung von Liquiditätsmanagement-Tools soll zwar die Stabilität der Fonds erhöhen, doch die zusätzlichen Kosten könnten die Attraktivität dieser Anlageform weiter mindern. In einem unsicheren wirtschaftlichen Umfeld ist es für Anleger entscheidend, ihre Strategien zu überdenken und sich auf mögliche Veränderungen im Markt vorzubereiten.
Häufige Fragen
Was sind Rückgabegebühren bei Immobilienfonds?
Warum erheben Fonds Rückgabegebühren?
Welche Fonds sind betroffen?
Wie hoch können die Rückgabegebühren sein?
Was ist die EU-Richtlinie AIFMD II?
Quellen: Google News
Symbolbild: Offene Immobilienfonds und Rückgabegebühren · Foto: Markus Winkler / Pexels
