⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 10.09.2026
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich in den letzten Jahren von einer bemerkenswerten Entwicklung: Über 70 Prozent der Verkäufe sind freiwillig, was auf strategische Entscheidungen der Investoren hinweist.
- Freiwillige Verkäufe machen 73 Prozent des Marktes aus.
- Finanzieller Druck führt zu 27 Prozent der Verkäufe.
- Logistiksektor hat den höchsten Anteil an freiwilligen Verkäufen.
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt hat sich in den letzten Jahren stark verändert. Eine aktuelle Analyse von JLL zeigt, dass über 70 Prozent der Immobilienverkäufe in Deutschland freiwillig erfolgen. Dies ist ein bemerkenswerter Trend, der auf strategische Entscheidungen der Investoren hinweist und gleichzeitig die Herausforderungen des Marktes widerspiegelt.
Was sind freiwillige Verkäufe im Immobilienmarkt?
Freiwillige Verkäufe sind Transaktionen, die nicht aus einer Notlage heraus, sondern aus strategischen Überlegungen heraus getätigt werden. Laut der Analyse von JLL entfiel zwischen 2024 und dem ersten Halbjahr 2026 ein beeindruckender Anteil von 73 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf freiwillige Verkäufe. Diese Verkäufe können verschiedene Gründe haben, wie die Erfüllung eines Business Plans, die Anpassung einer Anlagestrategie oder das Heben von stillen Reserven.
Die Identifikation der Motive hinter diesen Verkäufen ist entscheidend, um die Dynamik des Marktes zu verstehen. Die Hauptgründe für freiwillige Verkäufe sind die Erfüllung eines Business Plans (41 Prozent), die Anpassung der Anlagestrategie (30 Prozent) und individuelle Opportunitäten (27 Prozent). Diese strategischen Entscheidungen zeigen, dass die Mehrheit der Verkäufer die Kontrolle über ihre Investitionen behält, auch wenn die Marktbedingungen herausfordernd sind.
Finanzieller Druck und seine Auswirkungen
Obwohl freiwillige Verkäufe dominieren, ist der finanzielle Druck ein nicht zu vernachlässigender Faktor im deutschen Immobilienmarkt. Etwa 27 Prozent der Verkäufe sind auf finanziellen Druck zurückzuführen, wobei 11 Prozent auf Druck von Fremdkapitalgebern zurückzuführen sind. Diese Situation entsteht häufig, wenn Refinanzierungen nicht im erforderlichen Umfang möglich sind oder die Kosten für Fremdkapital stark gestiegen sind.
Ein Beispiel für diese Problematik ist der Büromarkt, wo eine Refinanzierungslücke von rund 4 Milliarden Euro für das Jahr 2026 prognostiziert wird. Diese Lücke könnte in den kommenden Jahren geschlossen werden, was die Marktbedingungen für Investoren verbessern würde. Dennoch bleibt der Druck auf viele Verkäufer bestehen, insbesondere auf solche, die auf Liquidität angewiesen sind.
Assetklassen im Fokus
- 73 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf freiwillige Verkäufe.
- Das Transaktionsvolumen betrug knapp 87 Milliarden Euro zwischen 2024 und H1 2026.
- 11 Prozent der Verkäufe erfolgten aufgrund finanziellen Drucks durch Fremdkapitalgeber.
Die Analyse zeigt auch, dass die freiwilligen Verkäufe je nach Assetklasse unterschiedlich verteilt sind. Der Logistiksektor sticht mit einem Anteil von fast 90 Prozent an freiwilligen Verkäufen hervor. Dies ist bemerkenswert, da die Kapitalwerte in diesem Segment seit 2022 weniger stark gesunken sind, was Notsituationen weitgehend verhindert hat.
Im Gegensatz dazu zeigt das Living-Segment einen höheren Anteil an forcierten Verkäufen, der mit knapp 30 Prozent am höchsten ist. Im Jahr 2024 lag dieser Wert sogar bei 45 Prozent. Einzelhandelsimmobilien sind ebenfalls betroffen, wobei 26 Prozent der Verkäufe auf Insolvenzverfahren zurückzuführen sind, was maßgeblich durch die Pleite des Unternehmens Signa beeinflusst wurde.
Verkäufertypen und ihre Strategien
Die Verkäufergruppen im Immobilienmarkt zeigen ebenfalls unterschiedliche Verhaltensweisen. Asset- und Fondsmanager, Entwickler, Privatinvestoren und Corporates weisen freiwillige Veräußerungsquoten von über 80 Prozent auf. Besonders Entwickler führen trotz der Herausforderungen einen Großteil ihrer Projektverkäufe planmäßig durch.
Im Gegensatz dazu haben Immobilienunternehmen ein ausgeglicheneres Bild, bei dem 29 Prozent ihrer Verkäufe Insolvenzverkäufe sind. Dies ist vor allem auf die gehandelten Signa-Immobilien zurückzuführen. Offene Immobilienfonds hingegen zeigen den höchsten Anteil an Verkäufen unter Druck, da sie aufgrund anhaltender Mittelabflüsse gezwungen sind, Liquidität zu generieren.
Marktentwicklung und Ausblick
Die Entwicklung des Immobilienmarktes bleibt auch in den kommenden Jahren von den makroökonomischen Rahmenbedingungen abhängig. Bestandshalter sehen sich bei Refinanzierungen einer geringeren Fremdkapitalverfügbarkeit gegenüber, während für Neuinvestitionen Kapital vorhanden ist. Ein weiteres Risiko stellen mögliche Zinsschritte der Europäischen Zentralbank dar, die die Marktbedingungen weiter beeinflussen könnten.
Für das Jahr 2026 wird erwartet, dass es im weiteren Verlauf mehr forcierte Verkäufe geben wird als im ersten Halbjahr. Viele dieser Verkäufe werden jedoch im Rahmen strukturierter Abverkaufsprozesse stattfinden, was bedeutet, dass die Verkäufer nicht unter zeitlichem Druck stehen. Ab 2027 könnte sich die Situation verbessern, insbesondere wenn ein Wirtschaftswachstum einsetzt und die positiven Auswirkungen von Investitionen aus dem Sondervermögen Infrastruktur spürbar werden.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der deutsche Immobilieninvestmentmarkt trotz der Herausforderungen durch steigende Zinsen und Inflation von einer bemerkenswerten Stabilität geprägt ist. Die überwiegende Mehrheit der Verkäufe erfolgt freiwillig, was auf strategische Entscheidungen der Investoren hinweist. Dennoch bleibt der finanzielle Druck ein wichtiger Faktor, der die Marktbedingungen beeinflusst. Investoren sollten die Entwicklungen genau beobachten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
Häufige Fragen
Was sind freiwillige Verkäufe im Immobilienmarkt?
Wie hoch ist das Transaktionsvolumen im deutschen Immobilienmarkt?
Welche Rolle spielt finanzieller Druck beim Immobilienverkauf?
Welche Assetklassen sind betroffen?
Wie beeinflussen Zinsen und Inflation den Immobilienmarkt?
Quellen: Google News
Symbolbild: Freiwillige Verkäufe im Immobilienmarkt · Foto: Artful Homes / Pexels
