⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 08.09.2026
Der Immobilienmarkt in Bulgarien wird für ausländische Käufer zunehmend attraktiver. Mit Nebenkosten von lediglich 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises bietet das Land eine kostengünstige Alternative zu anderen europäischen Märkten.
- Bulgarien hat mit 3–5% Nebenkosten einen der günstigsten Immobilienmärkte in Europa.
- Die Euro-Einführung 2026 erhöht die Transparenz und Vergleichbarkeit für Investoren.
- Die Notargebühren sind gestaffelt und variieren je nach Kaufpreis.
Der Immobilienmarkt in Bulgarien hat in den letzten Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen, insbesondere für ausländische Käufer. Mit der Einführung des Euro am 1. Januar 2026 wird das Land für Investoren noch attraktiver. Ein entscheidender Faktor sind die Nebenkosten, die beim Immobilienkauf in Bulgarien anfallen. Diese liegen zwischen 3 und 5 Prozent des Kaufpreises, was im Vergleich zu anderen europäischen Ländern äußerst günstig ist.
Was sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien?
Beim Kauf einer Immobilie in Bulgarien müssen Käufer mit mehreren Nebenkosten rechnen. Diese setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, die gesetzlich geregelt sind. Die wichtigsten Kosten sind die Notargebühr, die Mehrwertsteuer auf diese Gebühr, die Eintragungsgebühr für das Grundbuch sowie die kommunale Erwerbssteuer. Die genaue Höhe dieser Nebenkosten hängt vom Wert der Immobilie und der jeweiligen Gemeinde ab.
Die Notargebühr ist ein wesentlicher Bestandteil der Nebenkosten und variiert je nach Kaufpreis. In der Regel liegt sie zwischen 0,3 und 0,8 Prozent des Kaufpreises. Bei sehr günstigen Objekten kann dieser Anteil auch höher ausfallen. Auf die Notargebühr wird zudem die bulgarische Mehrwertsteuer von 20 Prozent erhoben, was bedeutet, dass Käufer auch diese Kosten in ihre Kalkulation einbeziehen müssen.
Eintragungsgebühr und kommunale Erwerbssteuer
Um als neuer Eigentümer im bulgarischen Grundbuch, dem Imoten Registar, eingetragen zu werden, fällt eine Eintragungsgebühr von 0,1 Prozent des Kaufpreises an. In der Praxis wird jedoch häufig ein Mindestbetrag von etwa 5 bis 10 Euro angesetzt, selbst bei sehr niedrigen Kaufpreisen. Diese Gebühr ist notwendig, um den offiziellen Eigentumsübergang zu dokumentieren.
Zusätzlich erhebt jede Gemeinde eine eigene lokale Steuer beim Erwerb einer Immobilie. Diese kommunale Erwerbssteuer liegt gesetzlich zwischen 0,1 und 3 Prozent des Kaufpreises. In vielen Gemeinden, insbesondere in beliebten Regionen wie der Schwarzmeerküste, bewegen sich die Sätze jedoch meist im Bereich von 2 bis 3 Prozent. Daher ist es ratsam, sich vor dem Kauf über die aktuellen Steuersätze der jeweiligen Gemeinde zu informieren.
Beispielrechnung der Nebenkosten
- Nebenkosten beim Immobilienkauf: 3–5% des Kaufpreises
- Notargebühr: 0,3–0,8% des Kaufpreises
- Eintragungsgebühr: 0,1% des Kaufpreises
- Kommunale Erwerbssteuer: 0,1–3% des Kaufpreises
Um die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien besser zu veranschaulichen, nehmen wir an, dass eine Wohnung für 80.000 Euro gekauft wird. Bei einer Notargebühr von etwa 0,5 Prozent, einer Mehrwertsteuer von 20 Prozent auf die Notargebühr, einer Eintragungsgebühr von 0,1 Prozent und einer kommunalen Steuer von 2,5 Prozent, summieren sich die Nebenkosten auf etwa 3.000 bis 3.500 Euro. Diese Berechnung zeigt, dass Käufer in der Regel mit zusätzlichen Kosten von 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises rechnen sollten.
Die Vorteile der Euro-Einführung für Immobilienkäufer
Die Einführung des Euro hat nicht nur Auswirkungen auf die Währung, sondern auch auf den Immobilienmarkt in Bulgarien. Käufer aus dem Euro-Raum profitieren von der Beseitigung des Wechselkursrisikos, was die Kostenkalkulation erheblich vereinfacht. Immobilienpreise, Bankfinanzierungen und Gebühren lassen sich nun leichter mit anderen Euro-Ländern vergleichen, was die Attraktivität Bulgariens als Investitionsstandort erhöht.
Die Europäische Zentralbank hebt die Vorteile der Euro-Einführung hervor, darunter niedrigere Transaktionskosten und eine bessere Preistransparenz. Diese Faktoren tragen dazu bei, das Vertrauen von Investoren zu stärken und potenziell niedrigere Finanzierungskosten zu ermöglichen. Für Käufer aus Ländern außerhalb des Euro-Raums bleibt jedoch das Fremdwährungsrisiko bestehen, was bei der Planung berücksichtigt werden sollte.
Marktentwicklung und Preistrends
Der bulgarische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung durchlaufen. Laut offiziellen Daten des bulgarischen Nationalen Statistischen Instituts stieg der Hauspreisindex im vierten Quartal 2025 um 12,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Eurostat berichtete sogar von einem jährlichen Preisanstieg von 18,3 Prozent im vierten Quartal 2024, was den höchsten Wert unter den damals verfügbaren EU-Daten darstellt.
Diese Preistrends zeigen, dass der Immobilienmarkt in Bulgarien weiterhin attraktiv bleibt, insbesondere für Investoren, die nach moderaten Einstiegspreisen und einem investorenfreundlichen Steuerumfeld suchen. Die Kombination aus niedrigen laufenden Immobiliensteuern und einem stabilen rechtlichen Rahmen macht Bulgarien zu einem interessanten Ziel für Immobilienkäufe.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Immobilienkauf in Bulgarien für ausländische Käufer aufgrund der niedrigen Nebenkosten von 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises und der Euro-Einführung zunehmend attraktiv wird. Käufer sollten jedoch die spezifischen Nebenkosten und die rechtlichen Rahmenbedingungen sorgfältig prüfen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Mit der richtigen Vorbereitung und Beratung kann der Immobilienkauf in Bulgarien eine lohnende Investition darstellen.
Häufige Fragen
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Bulgarien an?
Wie hoch sind die Notargebühren in Bulgarien?
Was ist die Eintragungsgebühr im Grundbuch?
Wie beeinflusst die Euro-Einführung den Immobilienmarkt in Bulgarien?
Sind die Nebenkosten in Bulgarien höher als in anderen EU-Ländern?
Quellen: Google News
Symbolbild: Attraktive Immobilien in Bulgarien · Foto: Nikolay Demirev / Pexels
