⏱ 3 Min. Lesezeit · Stand: 21.06.2026
Der Kaufvertrag spielt eine entscheidende Rolle für Immobilieninvestoren, insbesondere wenn es um Abschreibungen geht. Mit den neuen Regelungen im Jahressteuergesetz 2026 wird die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude gesetzlich geregelt.
- Kaufvertrag beeinflusst steuerliche Abschreibung
- Neuer § 6f EStG bringt klare Vorgaben
- Abschreibungssätze bleiben gestaffelt
Der Kaufvertrag ist für Immobilieninvestoren von zentraler Bedeutung, insbesondere wenn es um die steuerliche Abschreibung geht. Mit den neuen Regelungen im Jahressteuergesetz 2026 wird die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude erstmals gesetzlich geregelt. Diese Regelung hat weitreichende Folgen für die steuerliche Gestaltung von Immobilieninvestitionen.
Was ist der neue § 6f EStG?
Der neue § 6f des Einkommensteuergesetzes (EStG), der im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026 eingeführt wird, bringt klare Vorgaben zur Kaufpreisaufteilung. Diese Regelung bestätigt im Wesentlichen die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH), enthält jedoch auch einige Verschärfungen. Künftig müssen Investoren, die von den Ergebnissen der BMF-Arbeitshilfe abweichen möchten, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorlegen. Dies stellt sicher, dass die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude nachvollziehbar und rechtlich belastbar ist.
Die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung
Die Kaufpreisaufteilung ist entscheidend für die Höhe der Abschreibung, die ein Investor auf seine Immobilie geltend machen kann. Der Gesamtkaufpreis einer Immobilie wird in zwei Vermögenswerte aufgeteilt: den nicht abschreibbaren Grund und Boden sowie das abschreibbare Gebäude. Ein gut strukturierter Kaufvertrag, der die Aufteilung klar definiert, kann über Jahre hinweg erhebliche Steuerersparnisse ermöglichen. Fehlt diese Aufteilung im Kaufvertrag, übernimmt das Finanzamt die Berechnung, was oft zu ungünstigeren Ergebnissen führt.
Abschreibungssätze und deren Auswirkungen
- Neuer § 6f EStG zur Kaufpreisaufteilung
- Abschreibungssätze: 3% für Neubauten, 2% für Bestandsgebäude
- Zinssatz für Steuernachforderungen steigt auf 0,30%
Die Abschreibungssätze bleiben auch 2026 gestaffelt. Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, können mit 3% linear abgeschrieben werden, während ältere Bestandsgebäude mit 2% abgeschrieben werden. Diese Regelungen sind für Investoren von großer Bedeutung, da sie direkt die jährliche Steuerlast beeinflussen. Zudem bleibt die Möglichkeit der degressiven Abschreibung mit 5% für bestimmte Projekte bis zum 30. September 2029 bestehen, was zusätzliche steuerliche Vorteile bieten kann.
Strategien zur Optimierung der Abschreibung
Um die steuerliche Belastung zu minimieren, sollten Investoren verschiedene Strategien in Betracht ziehen. Eine professionelle Kaufpreisaufteilung, die auf aktuellen Marktwerten basiert, kann helfen, die steuerliche Bemessungsgrundlage zu optimieren. Zudem kann ein Restnutzungsgutachten, das die tatsächliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes ermittelt, dazu beitragen, die Abschreibung zu beschleunigen. Diese Gutachten sind besonders wertvoll, da sie den Nachweis erbringen, dass die Restnutzungsdauer kürzer ist als die gesetzlich festgelegte, was zu höheren jährlichen Abschreibungen führen kann.
Risiken und Herausforderungen
Die neuen Regelungen bringen jedoch auch Herausforderungen mit sich. Investoren müssen sicherstellen, dass ihre Kaufverträge den neuen Anforderungen entsprechen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Eine unsachgemäße Kaufpreisaufteilung kann dazu führen, dass das Finanzamt den Gebäudewert herabsetzt, was die steuerlichen Vorteile erheblich mindern kann. Daher ist es ratsam, sich frühzeitig mit einem Steuerberater oder Immobilienexperten abzusprechen, um die besten Strategien zur Sicherung der Abschreibungen zu entwickeln.
Fazit
Der Kaufvertrag ist ein entscheidendes Instrument für Immobilieninvestoren, um Abschreibungen abzusichern und steuerliche Vorteile zu nutzen. Mit den neuen Regelungen im Jahressteuergesetz 2026 wird die Kaufpreisaufteilung gesetzlich geregelt, was sowohl Chancen als auch Herausforderungen mit sich bringt. Eine sorgfältige Planung und professionelle Unterstützung sind unerlässlich, um die steuerlichen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen.
Häufige Fragen
Was ist der neue § 6f EStG?
Wie beeinflusst der Kaufvertrag die Abschreibung?
Welche Abschreibungssätze gelten 2026?
Was passiert, wenn keine Kaufpreisaufteilung im Vertrag steht?
Wie kann ich meine Abschreibung optimieren?
Quellen: Google News
Symbolbild: Kaufvertrag für Immobilieninvestitionen · Foto: Thirdman / Pexels
