⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 28.06.2026
Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 klärt wichtige Fragen zur steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten für Immobilienbesitzer und Investoren.
- Erhaltungsaufwendungen können sofort abgezogen werden.
- Sanierungskosten über 15% der Anschaffungskosten müssen abgeschrieben werden.
- Sanierungen in Raten verkürzen den Betrachtungszeitraum auf drei Jahre.
Am 26. Januar 2026 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein entscheidendes Schreiben, das die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten für Immobilienbesitzer und Investoren klärt. In Zeiten von Inflation und steigenden Zinsen ist es für Eigentümer von Immobilien besonders wichtig, die steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen, um ihre Liquidität zu verbessern und Investitionen zu fördern.
Was sind Sanierungskosten und wie werden sie steuerlich behandelt?
Sanierungskosten beziehen sich auf Aufwendungen, die für die Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden anfallen. Diese Kosten können in verschiedene Kategorien unterteilt werden, darunter Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahe Herstellungskosten. Erhaltungsaufwendungen sind in der Regel sofort abziehbar, was bedeutet, dass Immobilienbesitzer diese Kosten im Jahr der Entstehung steuerlich geltend machen können. Dies ist besonders vorteilhaft, da es die Steuerlast unmittelbar senkt und somit die finanzielle Situation der Eigentümer verbessert.
Im Gegensatz dazu gelten Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen und die Kosten ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Regelung ist im § 6 Absatz 1 Nummer 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) verankert und hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Sanierungsmaßnahmen.
Die 15%-Grenze und ihre Bedeutung
Die 15%-Grenze ist ein zentraler Aspekt des BMF-Schreibens. Wenn die Sanierungskosten diese Grenze überschreiten, können die Kosten nicht mehr sofort abgezogen werden. Stattdessen müssen sie über die Abschreibung der Immobilie verteilt werden, was die steuerliche Belastung über mehrere Jahre hinweg erhöhen kann. Dies ist besonders relevant für Investoren und Eigentümer, die ihre Steuerplanung optimieren möchten.
Ein Beispiel: Ein Immobilienbesitzer hat ein Gebäude für 200.000 Euro erworben. Wenn die Sanierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 30.000 Euro betragen, überschreiten diese Kosten die 15%-Grenze von 30.000 Euro (15% von 200.000 Euro). In diesem Fall müssen die Kosten über die Abschreibung verteilt werden, was die Steuerlast in den folgenden Jahren beeinflusst.
Sanierungen in Raten: Vorteile und steuerliche Auswirkungen
- BMF-Schreiben veröffentlicht am 26. Januar 2026
- Erhaltungsaufwendungen sind sofort abziehbar
- 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
- Betrachtungszeitraum für Sanierungen in Raten auf drei Jahre verkürzt
Das BMF-Schreiben stellt auch klar, dass bei Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Schreibens noch nicht abgeschlossen sind, die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre verkürzt werden. Dies bedeutet, dass auch bei gestaffelten Sanierungsmaßnahmen die steuerlichen Vorteile innerhalb eines kürzeren Zeitrahmens realisiert werden können.
Diese Regelung ist besonders vorteilhaft für Eigentümer, die umfangreiche Renovierungsarbeiten planen, die sich über mehrere Jahre erstrecken. Durch die Verkürzung der Betrachtungszeiträume können sie schneller von den steuerlichen Vorteilen profitieren, was die finanzielle Planung erleichtert und die Investitionsbereitschaft erhöht.
Erhaltungsaufwendungen: Sofort abziehbar und steuerlich begünstigt
Erhaltungsaufwendungen beziehen sich auf Kosten, die für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude anfallen. Diese Aufwendungen sind in der Regel sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Dies bedeutet, dass Immobilienbesitzer diese Kosten in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend machen können.
Ein Beispiel für Erhaltungsaufwendungen sind Reparaturen an einem Dach oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Diese Maßnahmen tragen zur Werterhaltung der Immobilie bei und sind daher steuerlich begünstigt. Die klare Abgrenzung dieser Kosten von anderen Arten von Aufwendungen ist entscheidend, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Die Bedeutung der Dokumentation für Immobilienbesitzer
Die Regelungen des BMF-Schreibens bieten klare Richtlinien zur steuerlichen Behandlung von Sanierungskosten und sind für Immobilienbesitzer von großer Bedeutung. Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten sowie die Regelungen zu Sanierungen in Raten ermöglichen es Eigentümern, ihre Steuerlast effektiv zu steuern.
Fazit
Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 stellt eine wichtige Grundlage für die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten dar. Immobilienbesitzer sollten sich intensiv mit den neuen Regelungen auseinandersetzen, um ihre steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen. Durch die richtige Klassifizierung der Kosten und eine sorgfältige Dokumentation können Eigentümer nicht nur ihre aktuellen Sanierungsprojekte besser planen, sondern auch langfristig von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Häufige Fragen
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Wann gelten Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Wie beeinflussen Sanierungen in Raten die steuerliche Behandlung?
Was passiert, wenn die 15%-Grenze überschritten wird?
Wie sollten Immobilienbesitzer ihre Sanierungskosten dokumentieren?
Quellen: Google News
Symbolbild: Sanierungskosten und steuerliche Vorteile · Foto: Mike van Schoonderwalt / Pexels
