Verlockende Rendite-Falle: Totalverlust bei Eltifs und

⏱ 5 Min. Lesezeit · Stand: 05.09.2026

Immer mehr Anleger geraten in die Verlockung hoher Renditen bei Eltifs und Immobilienfonds. Doch die Realität zeigt, dass viele dieser Fonds mit erheblichen Risiken verbunden sind, die bis zum Totalverlust führen können.

Immer mehr Anleger geraten in die Verlockung hoher Renditen bei Eltifs und Immobilienfonds. Doch die Realität zeigt, dass viele dieser Fonds mit erheblichen Risiken verbunden sind, die bis zum Totalverlust führen können. Verbraucherschützer und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) warnen eindringlich davor, dass Fonds nicht gleich Fonds sind. Während passive, breit gestreute ETFs wie der MSCI World als vergleichsweise sicher gelten, sieht es bei Spezial-ETFs, Eltifs oder Immobilienfonds oft anders aus.

Was sind Eltifs und warum sind sie riskant?

Eltifs, oder European Long-Term Investment Funds, sind Fonds, die Privatanlegern den Zugang zu langfristigen Investitionen in Großprojekte ermöglichen. Diese Projekte umfassen beispielsweise Windparks, Datenzentren oder Krankenhäuser, die normalerweise nur institutionellen Investoren vorbehalten sind. In der Werbung werden Eltifs oft als „Milliardärs-Anlage für alle“ angepriesen, was die Erwartungen der Anleger in die Höhe treibt. Doch die Realität sieht oft anders aus.

Ein prominentes Beispiel für die Risiken von Eltifs ist der „Hep Solar Invest Eltif“. Dieser Fonds, der in erneuerbare Energien investieren sollte, wurde mit einer Laufzeit von 99 Jahren und einer jährlichen Rendite von 15,3 Prozent beworben. Trotz dieser vielversprechenden Zahlen wurde der Fonds bereits nach einem Jahr liquidiert, nachdem er nur 0,6 Millionen Euro anstatt der geplanten 50 Millionen Euro einsammeln konnte. Dies zeigt, dass Anleger oft nicht an die hochgesteckten Renditeversprechen glauben und somit in die Falle hoher Erwartungen tappen.

Die Probleme offener Immobilienfonds

Auch offene Immobilienfonds, die lange als sichere Anlage galten, sind nicht vor Problemen gefeit. Ein Beispiel ist der „Leading Cities Invest“, der von der KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet wurde. Ende Juni 2026 wurde der Fonds aufgelöst, nachdem Anleger massiv Kapital abgezogen hatten. Die Gründe dafür sind vielfältig: Die Konkurrenz durch besser verzinste Alternativen wie Festgeld und Anleihen sowie steigende Zinsen, die die Finanzierungskosten für Immobilien in die Höhe treiben, haben zu einem massiven Rückgang des Anlegervertrauens geführt.

Die Wertentwicklung des „Leading Cities Invest“ war desaströs: In den zwölf Monaten bis Mai 2026 verlor der Fonds 24,6 Prozent an Wert. In den beiden Jahren davor betrugen die Verluste jeweils über 12 Prozent. Anleger, die auf eine stabile Wertentwicklung gehofft hatten, wurden bitter enttäuscht. Diese Entwicklungen zeigen, dass auch als sicher geltende Anlagen erhebliche Risiken bergen können.

Die Risiken für Privatanleger

Verbraucherschützer raten Privatanlegern dringend davon ab, in Eltifs oder Immobilienfonds zu investieren. Die Gründe sind vielfältig. Erstens sind Anteile an diesen Fonds oft langfristig gebunden, was bedeutet, dass Anleger ihr Geld über Jahre oder sogar Jahrzehnte in Sachwerten wie Windparks oder Immobilien festlegen. Zweitens ist die Bewertung von nicht börsennotierten Firmenbeteiligungen oder Immobilien für Privatanleger kaum nachvollziehbar, was zu einer Intransparenz führt, die das Risiko erhöht.

Darüber hinaus sind die Kosten für solche Fonds oft hoch. Verwaltungsgebühren, Initiatorenkosten und Ausgabeaufschläge schmälern die Rendite erheblich. Besonders kritisch ist, dass in den gesetzlichen Produktblättern solche Fonds oft in niedrige Risikoklassen eingestuft werden. Dies geschieht, weil Sachwerte wie Immobilien oder Private Equity keinen täglichen Kursschwankungen unterliegen. Das reale Risiko, das bis hin zum Totalverlust führen kann, wird dadurch jedoch verschleiert.

Aktuelle Entwicklungen und Trends

Die Schwäche zahlreicher offener Immobilienfonds ist spätestens seit 2024 auch für Privatanleger spürbar. Sinkende Immobilienpreise, höhere Finanzierungskosten und massive Mittelabflüsse haben mehrere Fonds in Schieflage gebracht. Laut der Bundesbank gab es seit 2024 rund 16 Milliarden Euro Abflüsse aus offenen Immobilienfonds. Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass einige Fonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen mussten, während andere ihre Portfolios abwickeln, um die Immobilien schrittweise zu veräußern und Erlöse an Anleger zurückzuzahlen.

Ein Rücknahmestopp bedeutet jedoch nicht zwangsläufig Insolvenz. Er führt lediglich dazu, dass Anleger ihr Geld vorübergehend nicht ausgezahlt bekommen. Diese Möglichkeit ist gesetzlich verankert und wurde nach der Finanzkrise 2011 als Schutzmechanismus eingeführt. Marktteilnehmer weisen darauf hin, dass die Kombination aus steigenden Zinsen, fallenden Immobilienbewertungen und großen Mittelabflüssen die Lage besonders verschärft.

Tipps für Anleger

Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass Anleger nicht blind vertrauen sollten. Die Kombination aus hohen Renditeversprechen und niedrigen Risikoklassen kann trügerisch sein. Es ist wichtig, die eigene Liquidität zu planen und sich über die Barreserve des Fonds zu informieren, um zu verstehen, wie lange ein Fonds Rückgaben bedienen kann, ohne Immobilien verkaufen zu müssen.

Fazit

Die Beispiele zeigen, wie riskant vermeintlich attraktive Fonds sein können. Lassen Sie sich nicht von hohen Renditeversprechen und niedrigen Risikoklassen blenden. Prüfen Sie jedes Investment genau und ziehen Sie gegebenenfalls unabhängige Experten zurate. Denn am Ende zählt nicht nur, wie viel Sie investieren, sondern vor allem, wie sicher Ihr Geld angelegt ist.

Häufige Fragen

Quellen: Google News

Symbolbild: Risiken bei Eltifs und Immobilienfonds · Foto: Monstera Production / Pexels