⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 30.06.2026
Das Bundesministerium der Finanzen hat am 26. Januar 2026 ein neues Schreiben veröffentlicht, das die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten bei Immobilien präzisiert. Diese Klarstellungen sind besonders relevant für Investoren und Immobilienbesitzer.
- Neues BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Kosten
- Wichtige Informationen für Immobilieninvestoren
- Dreijahresregel für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Am 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein neues Schreiben veröffentlicht, das die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden konkretisiert. Diese Klarstellungen sind für Immobilienbesitzer und Investoren von großer Bedeutung, da sie die steuerliche Behandlung von Aufwendungen erheblich beeinflussen können.
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Erhaltungsaufwendungen sind Kosten, die für die Instandhaltung und den Erhalt eines Gebäudes anfallen. Diese Aufwendungen sind in der Regel sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Das BMF hat klargestellt, dass diese Kosten nicht nur für kleinere Reparaturen, sondern auch für umfassendere Instandsetzungsmaßnahmen gelten, solange sie nicht zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen.
Ein Beispiel für Erhaltungsaufwendungen sind regelmäßige Wartungsarbeiten oder kleinere Reparaturen, die notwendig sind, um die Funktionalität eines Gebäudes aufrechtzuerhalten. Diese Kosten können direkt von den Einnahmen abgezogen werden, was die Steuerlast der Eigentümer verringert.
Was sind Herstellungskosten?
Herstellungskosten beziehen sich auf Aufwendungen, die zur Schaffung oder wesentlichen Verbesserung eines Gebäudes führen. Diese Kosten müssen über Abschreibungen geltend gemacht werden, was bedeutet, dass sie nicht sofort abgezogen werden können. Das BMF hat in seinem Schreiben präzisiert, dass eine wesentliche Verbesserung vorliegt, wenn die Maßnahmen den ursprünglichen Zustand des Gebäudes erheblich übersteigen.
Ein Beispiel für Herstellungskosten wäre der Umbau eines Gebäudes, um zusätzliche Wohnfläche zu schaffen oder die Installation neuer, energieeffizienter Systeme. Solche Investitionen erhöhen den Wert der Immobilie und müssen über einen längeren Zeitraum abgeschrieben werden.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
- Datum der Veröffentlichung: 26. Januar 2026
- Ersetzt BMF-Schreiben von 2003 und 2017
- Dreijahreszeitraum für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sind Aufwendungen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb eines Gebäudes anfallen und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Regelung ermöglicht es Eigentümern, bestimmte Kosten schneller abzuschreiben, was die Liquidität von Investoren verbessert.
Das BMF hat klargestellt, dass diese Regelung auch für Sanierungen in Raten gilt, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Schreibens noch nicht abgeschlossen sind. In solchen Fällen verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre, was für viele Investoren von Vorteil sein kann.
Einfluss auf die Steuererklärung
Die neuen Regelungen des BMF haben direkte Auswirkungen auf die Steuererklärung von Immobilienbesitzern. Durch die klare Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten wird es einfacher, die entsprechenden Aufwendungen korrekt zu klassifizieren und steuerlich geltend zu machen. Dies kann zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, insbesondere für Investoren, die regelmäßig in ihre Immobilien investieren.
Die Klarstellungen des BMF bieten zudem eine wichtige Orientierung für Steuerberater, die ihre Mandanten in Fragen der Anlagenbuchhaltung unterstützen. Eine präzise Dokumentation der Aufwendungen ist entscheidend, um im Falle einer Prüfung durch das Finanzamt keine Nachteile zu erleiden.
Relevanz für Investoren und Immobilienbesitzer
Für Investoren und Immobilienbesitzer ist es entscheidend, die Unterschiede zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten zu verstehen. Diese Kenntnisse ermöglichen es, die steuerlichen Vorteile optimal zu nutzen und die Rentabilität von Immobilieninvestitionen zu steigern. In Zeiten von Inflation und steigenden Zinsen ist es besonders wichtig, die Kostenstruktur genau zu analysieren und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.
Die neuen Regelungen könnten auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben, da Investoren möglicherweise eher bereit sind, in Renovierungen zu investieren, wenn sie wissen, dass sie die Kosten steuerlich absetzen können. Dies könnte zu einer Stabilisierung oder sogar zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen, insbesondere in gefragten Lagen.
Fazit
Das neue BMF-Schreiben zur Abgrenzung von Erhaltungs- und Herstellungskosten stellt einen wichtigen Schritt in der Anlagenbuchhaltung dar. Die klaren Richtlinien erleichtern die steuerliche Behandlung von Aufwendungen und bieten Immobilienbesitzern sowie Investoren die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu optimieren. In einem wirtschaftlichen Umfeld, das von Inflation und steigenden Zinsen geprägt ist, ist es für Investoren unerlässlich, die neuen Regelungen zu verstehen und anzuwenden, um ihre Rentabilität zu sichern.
Häufige Fragen
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Was sind Herstellungskosten?
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Wie beeinflusst das neue BMF-Schreiben die Steuererklärung?
Welche Auswirkungen hat die Dreijahresregel?
Quellen: Google News
Symbolbild: Anlagenbuchhaltung und Immobilieninvestitionen · Foto: Monstera Production / Pexels
