⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 27.06.2026
Das aktuelle BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 klärt, wann Sanierungskosten sofort steuermindernd sind und wann nicht. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf Immobilienbesitzer und Investoren.
- Erhaltungsaufwendungen sind sofort abziehbar.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten unterliegen einer 15%-Grenze.
- Sanierungen in Raten verkürzen die Betrachtungszeiträume auf drei Jahre.
Am 26. Januar 2026 veröffentlichte das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein wichtiges Schreiben, das die Abgrenzung von Erhaltungsaufwendungen, Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie anschaffungsnahen Herstellungskosten im Sinne des § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden klärt. Diese Informationen sind besonders relevant für Immobilienbesitzer und Investoren, die ihre Sanierungskosten steuerlich absetzen möchten.
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Erhaltungsaufwendungen beziehen sich auf Kosten, die für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude anfallen. Diese Aufwendungen sind in der Regel sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer diese Kosten in dem Jahr, in dem sie anfallen, steuerlich geltend machen können. Dies ist besonders vorteilhaft, da es die Steuerlast unmittelbar senkt und somit die Liquidität der Eigentümer verbessert.
Ein Beispiel für Erhaltungsaufwendungen sind Reparaturen an einem Dach oder die Erneuerung von Heizungsanlagen. Solche Maßnahmen tragen zur Werterhaltung der Immobilie bei und sind daher steuerlich begünstigt. Die klare Abgrenzung dieser Kosten von anderen Arten von Aufwendungen ist entscheidend, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.
Wann gelten Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Sanierungskosten können als anschaffungsnahe Herstellungskosten klassifiziert werden, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung eines Gebäudes anfallen und die Kosten ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Diese Regelung ist im § 6 Absatz 1 Nummer 1a EStG verankert und hat erhebliche Auswirkungen auf die steuerliche Behandlung von Sanierungsmaßnahmen.
Wenn die 15%-Grenze überschritten wird, können die Kosten nicht mehr sofort abgezogen werden, sondern müssen über die Abschreibung der Immobilie verteilt werden. Dies kann die steuerliche Belastung über mehrere Jahre hinweg erhöhen, was für Investoren und Eigentümer von Bedeutung ist, die ihre Steuerplanung optimieren möchten.
Sanierungen in Raten und deren steuerliche Auswirkungen
- BMF-Schreiben veröffentlicht am 26. Januar 2026
- Sanierungskosten können sofort abziehbar sein
- 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Das BMF-Schreiben stellt klar, dass bei Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Schreibens noch nicht abgeschlossen sind, die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre verkürzt werden. Dies bedeutet, dass auch bei gestaffelten Sanierungsmaßnahmen die steuerlichen Vorteile innerhalb eines kürzeren Zeitrahmens realisiert werden können.
Diese Regelung ist besonders relevant für Eigentümer, die umfangreiche Renovierungsarbeiten planen, die sich über mehrere Jahre erstrecken. Durch die Verkürzung der Betrachtungszeiträume können sie schneller von den steuerlichen Vorteilen profitieren, was die finanzielle Planung erleichtert und die Investitionsbereitschaft erhöht.
Die Bedeutung des BMF-Schreibens für Immobilienbesitzer
Das aktuelle BMF-Schreiben ersetzt frühere Ausgaben und bringt zahlreiche Anpassungen mit sich, die auf zwischenzeitlich ergangene Rechtsprechung und aktuelle Entwicklungen im Bauwesen eingehen. Dies sorgt für eine höhere Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung von Sanierungsmaßnahmen. Immobilienbesitzer sollten sich daher intensiv mit den neuen Regelungen auseinandersetzen, um ihre steuerlichen Möglichkeiten optimal zu nutzen.
Die klare Systematisierung der Kostenarten und die detaillierten Ausführungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten bieten eine wertvolle Orientierung für die Steuerplanung. Insbesondere die Berücksichtigung moderner Baustandards und die Einbeziehung von Praxisbeispielen machen das Schreiben zu einem wichtigen Instrument für die steuerliche Gestaltung von Immobilieninvestitionen.
Praktische Tipps zur steuerlichen Absetzbarkeit von Sanierungskosten
Fazit
Das BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 bietet klare Richtlinien zur steuerlichen Behandlung von Sanierungskosten und ist für Immobilienbesitzer von großer Bedeutung. Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahen Herstellungskosten sowie die Regelungen zu Sanierungen in Raten ermöglichen es Eigentümern, ihre Steuerlast effektiv zu steuern. Durch die Nutzung dieser Informationen können Immobilienbesitzer nicht nur ihre aktuellen Sanierungsprojekte besser planen, sondern auch langfristig von steuerlichen Vorteilen profitieren.
Häufige Fragen
Was sind Erhaltungsaufwendungen?
Wann gelten Sanierungskosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Was passiert bei Sanierungen in Raten?
Wie beeinflusst das BMF-Schreiben die Steuerplanung?
Welche Änderungen gab es im Vergleich zu früheren BMF-Schreiben?
Quellen: Google News
Symbolbild: Sanierungskosten und steuerliche Absetzbarkeit · Foto: Sergei Starostin / Pexels
