Kaufvertrag entscheidet über Abschreibungen für Immobilieninvestoren

⏱ 4 Min. Lesezeit · Stand: 19.06.2026

Der Kaufvertrag ist für Immobilieninvestoren nicht nur ein rechtliches Dokument, sondern auch ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung. Mit der richtigen Kaufpreisaufteilung können Investoren erhebliche Steuervorteile sichern.

Der Kaufvertrag ist für Immobilieninvestoren nicht nur ein rechtliches Dokument, sondern auch ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung. Mit der richtigen Kaufpreisaufteilung können Investoren erhebliche Steuervorteile sichern. In Zeiten von steigenden Zinsen und Inflation ist es für Anleger wichtiger denn je, ihre Steuerlast zu minimieren und die Rendite ihrer Immobilieninvestitionen zu maximieren.

Was ist der Kaufvertrag für Immobilieninvestoren?

Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument beim Erwerb einer Immobilie. Er regelt alle wesentlichen Aspekte des Kaufes, einschließlich des Kaufpreises, der Zahlungsmodalitäten und der Übertragung des Eigentums. Für Investoren ist besonders die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude von Bedeutung. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden, was direkte Auswirkungen auf die jährliche Steuerlast hat.

Die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland bis zu 6,5 % des Kaufpreises betragen kann, ist ebenfalls ein wichtiger Aspekt, den es zu berücksichtigen gilt. Diese Steuer ist in der Regel sofort fällig und wird nicht mitfinanziert, was bedeutet, dass jeder Euro, der aus dem steuerpflichtigen Kaufpreis herausgerechnet werden kann, von Bedeutung ist.

Die Bedeutung der Kaufpreisaufteilung

Die Kaufpreisaufteilung ist entscheidend für die steuerliche Abschreibung. Ein häufiges Problem ist, dass viele Käufer keine klare Aufteilung im Kaufvertrag vereinbaren. In solchen Fällen greift das Finanzamt auf die BMF-Arbeitshilfe zurück, die oft zu ungünstigen Ergebnissen führt. Um dies zu vermeiden, sollten Investoren sicherstellen, dass die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude im Kaufvertrag explizit festgelegt wird.

Die BFH-Rechtsprechung hat klargestellt, dass vertragliche Vereinbarungen zur Kaufpreisaufteilung anerkannt werden, solange sie nicht als rein steuerlich motivierte Gestaltung erkennbar sind. Eine realistische Spanne für den Gebäudeanteil liegt dabei in der Regel bei 10-15 % über dem Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe. Dies bedeutet, dass eine strategische Gestaltung des Kaufvertrags erhebliche steuerliche Vorteile bringen kann.

Neuer § 6f EStG: Gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung

Mit dem Referentenentwurf zum Jahressteuergesetz 2026 wird ein neuer § 6f des Einkommensteuergesetzes eingeführt, der die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude erstmals gesetzlich regelt. Diese Regelung soll die bisherigen BFH-Rechtsprechungen bestätigen und konkretisieren. Künftig wird es notwendig sein, ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vorzulegen, wenn vom Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe abgewichen werden soll.

Diese gesetzliche Regelung könnte für viele Investoren eine Herausforderung darstellen, da sie zusätzliche Kosten und Aufwand mit sich bringt. Dennoch bleibt die Möglichkeit, eine saubere, marktgerechte Aufteilung im Kaufvertrag zu verankern, die ohne Gutachten auskommt. Dies ist der wirksamste Hebel, um die Steuerlast langfristig zu optimieren.

Strategische Gestaltung des Kaufvertrags

Die strategische Gestaltung des Kaufvertrags ist für Immobilieninvestoren von zentraler Bedeutung. Ein wichtiger Aspekt ist die Festlegung eines hohen Gebäudeanteils im Kaufvertrag. Je höher dieser Anteil, desto größer ist das jährliche Abschreibungsvolumen, was zu einer geringeren Steuerlast führt. Zudem können bewegliche Güter, wie Einbauten oder Küchen, separat abgeschrieben werden, was die Steuerersparnis weiter erhöht.

Ein oft übersehener Punkt ist der Besitzübergang. Der Zeitpunkt, ab dem der Käufer wirtschaftlich als Eigentümer gilt, hat ebenfalls steuerliche Auswirkungen. Renovierungskosten, die vor dem Besitzübergang anfallen, zählen nicht zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und können somit sofort abgezogen werden. Investoren sollten daher mit dem Verkäufer verhandeln, um frühzeitig mit Renovierungen beginnen zu können.

Fehler vermeiden: Kaufpreisaufteilung im Vertrag festlegen

Ein häufiger Fehler, den viele Investoren machen, ist, keine klare Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag zu vereinbaren. Dies kann zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen, da das Finanzamt in solchen Fällen auf die BMF-Arbeitshilfe zurückgreift. Diese Methode führt oft zu einer ungünstigen Bewertung des Gebäudeanteils, was die steuerlichen Abschreibungen negativ beeinflusst.

Um dies zu vermeiden, sollten Investoren sicherstellen, dass die Kaufpreisaufteilung im Vertrag explizit festgelegt wird. Eine professionelle gutachterliche Kaufpreisaufteilung kann sich bereits im ersten Steuerjahr amortisieren und langfristig zu erheblichen Steuerersparnissen führen.

Fazit

Der Kaufvertrag spielt eine entscheidende Rolle für die steuerlichen Abschreibungen von Immobilieninvestoren. Mit der richtigen Kaufpreisaufteilung können erhebliche Steuervorteile gesichert werden. Die Einführung des neuen § 6f EStG bringt zwar zusätzliche Anforderungen mit sich, doch eine strategische Gestaltung des Kaufvertrags bleibt der Schlüssel zur Optimierung der Steuerlast. Investoren sollten sich daher frühzeitig mit der Kaufpreisaufteilung auseinandersetzen und gegebenenfalls professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen, um ihre steuerlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen.

Häufige Fragen

Quellen: Google News

Symbolbild: Kaufvertrag für Immobilieninvestoren · Foto: Thirdman / Pexels