Der Rechner schätzt die Vorfälligkeitsentschädigung, die eine Bank verlangen kann, wenn Sie einen Immobilienkredit vor Ende der Zinsbindung ablösen. Er nutzt die Aktiv-Passiv-Methode, die der Bundesgerichtshof zur Berechnung nach § 490 Abs. 2 BGB anerkennt. Bei 150.000 € Restschuld, 3 % Vertragszins, 2,5 % Wiederanlagezins und 5 Jahren Restlaufzeit liegt die Entschädigung bei rund 3.440,71 €.
So funktioniert die Berechnung
Die Bank soll durch die vorzeitige Rückzahlung keinen Zinsschaden haben, aber auch keinen Gewinn machen. Der Rechner bildet das in vier Schritten nach:
- Entgangene Zahlungen: Alle Zins- und Tilgungszahlungen bis zum Ende der Zinsbindung samt Restschuld am Ende werden monatlich fortgeschrieben.
- Abzinsen: Diese Zahlungen werden mit dem Wiederanlagezins, also der Rendite sicherer Pfandbriefe mit passender Laufzeit, auf heute abgezinst. Das Ergebnis ist der Barwert.
- Zinsschaden: Barwert minus aktuelle Restschuld. Liegt der Vertragszins unter dem Wiederanlagezins, ist der Schaden null.
- Abzüge und Entgelt: Die Bank muss ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen. Ein Bearbeitungsentgelt kann hinzukommen.
| Regel | Inhalt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Kündigung nach 10 Jahren | Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen | § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB |
| Kündigung aus berechtigtem Interesse | Zum Beispiel bei Verkauf der Immobilie; die Bank darf dann eine angemessene Entschädigung verlangen | § 490 Abs. 2 BGB |
| Berechnungsmethode | Aktiv-Passiv-Methode oder Aktiv-Aktiv-Methode; Banken wählen meist die Aktiv-Passiv-Methode | Rechtsprechung des BGH |
| Fehlende Vertragsangaben | Fehlen vorgeschriebene Angaben zu Laufzeit, Kündigung oder Berechnung, kann der Anspruch entfallen | § 502 BGB |
Was der Rechner vereinfacht
Es ist eine Näherung. Banken verwenden laufzeitgenaue Kapitalmarktrenditen, berücksichtigen vertragliche Sondertilgungsrechte und setzen Verwaltungs- und Risikokosten individuell an. Die Höhe der ersparten Kosten und des Bearbeitungsentgelts müssen Sie bei Ihrem Institut erfragen. Ein Anspruch der Bank besteht außerdem nur bei zulässiger Kündigung. Prüfen Sie die Berechnung deshalb immer anhand der schriftlichen Aufstellung Ihrer Bank.
Beispielrechnungen
| Fall | Eingaben | Zinsschaden | Entschädigung | Anteil an der Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| Kleine Restschuld, kurze Restlaufzeit | 150.000 €, Vertragszins 3 %, Wiederanlage 2,5 %, 5 Jahre, Rate 750 € | 3.440,71 € | 3.440,71 € | 2,29 % |
| Hoher Vertragszins | 200.000 €, Vertragszins 4 %, Wiederanlage 2,5 %, 7 Jahre, Rate 1.000 € | 18.182,91 € | 18.182,91 € | 9,09 % |
| Vertragszins unter Marktzins | 200.000 €, Vertragszins 2 %, Wiederanlage 2,5 %, 7 Jahre, Rate 1.000 € | −5.208,06 € | 0,00 € | 0,00 % |
Im dritten Fall liegt der Barwert unter der Restschuld. Eine Entschädigung entsteht nicht, weil die Bank das Geld zu einem höheren Zins neu verleihen kann.
Was die Entschädigung treibt
Zwei Größen bestimmen den Betrag am stärksten. Beim ersten Fall mit 150.000 € und 750 € Rate gilt:
| Variante | Entschädigung |
|---|---|
| Wiederanlagezins 1,5 %, Restlaufzeit 5 Jahre | 10.074,62 € |
| Wiederanlagezins 2,0 %, Restlaufzeit 5 Jahre | 6.711,03 € |
| Wiederanlagezins 2,5 %, Restlaufzeit 5 Jahre | 3.440,71 € |
| Wiederanlagezins 3,0 %, Restlaufzeit 5 Jahre | 260,59 € |
| Wiederanlagezins 2,0 %, Restlaufzeit 2 Jahre | 2.905,13 € |
| Wiederanlagezins 2,0 %, Restlaufzeit 8 Jahre | 9.877,54 € |
Je größer der Abstand zwischen Vertragszins und Marktzins und je länger die Restlaufzeit, desto teurer wird die Ablösung.
Häufige Fehler und Tipps
- Falschen Wiederanlagezins ansetzen. Maßgeblich ist die Rendite von Pfandbriefen mit passender Restlaufzeit, nicht der Bauzins für Neukredite.
- Restlaufzeit mit Gesamtlaufzeit verwechseln. Entscheidend ist die verbleibende Zinsbindung, nicht die ursprüngliche Laufzeit.
- Ersparnisse vergessen. Fragen Sie nach den Abzügen für ersparte Risiko- und Verwaltungskosten. Sie senken die Entschädigung.
- Das Kündigungsrecht übersehen. Nach zehn Jahren Zinsbindung können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
- Berechnung nicht prüfen. Verlangen Sie eine schriftliche, nachvollziehbare Aufstellung und prüfen Sie diese. Eine unabhängige Verbraucherberatung kann die Berechnung prüfen.
Unterschreiben Sie keinen Aufhebungsvertrag unter Zeitdruck. Vergleichen Sie zuerst die Entschädigung mit der Zinsersparnis durch den neuen Kredit.
Der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung berechnen erklärt Rechte und Ablauf ausführlich. Alternativen zeigen die Beiträge Umschuldung und Anschlussfinanzierung. Für die Ausgangsrate hilft der Baufinanzierungsrechner, den Überblick liefert der Bereich Baufinanzierung.
Häufige Fragen
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Sie ist der Ausgleich, den die Bank für entgangene Zinsen verlangen kann, wenn Sie ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen.
Wie wird sie berechnet?
Banken ermitteln mit der Aktiv-Passiv-Methode den Barwert aller vertraglichen Zahlungen bis zum Ende der Zinsbindung, ziehen die Restschuld ab und mindern den Betrag um ersparte Kosten.
Wann fällt keine Entschädigung an?
Wenn Sie nach zehn Jahren mit sechs Monaten Frist kündigen, wenn der Vertragszins unter dem Marktzins liegt oder wenn vorgeschriebene Vertragsangaben fehlen.
Wie hoch ist sie typischerweise?
Das hängt von Zinsabstand und Restlaufzeit ab. In den Beispielen reicht die Spanne von null bis 9,09 % der Restschuld.
Darf ich bei einem Hausverkauf vorzeitig kündigen?
Ja, ein Verkauf der Immobilie gilt als berechtigtes Interesse nach § 490 Abs. 2 BGB. Die Bank darf dann aber eine angemessene Entschädigung verlangen.
Ist das Ergebnis verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert eine Näherung. Verbindlich ist nur die schriftliche Berechnung Ihrer Bank.
Quellen
Hinweis: Unsere Inhalte ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Werte und Fristen prüfen wir regelmäßig anhand der genannten Quellen; maßgeblich sind die amtlichen Bescheide und Gesetzestexte.