Der Baufinanzierungsrechner zeigt, welches Darlehen Sie für einen Immobilienkauf brauchen, wie hoch die Monatsrate ist und welche Restschuld nach Ende der Zinsbindung bleibt. Er rechnet Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar und optional Makler auf den Kaufpreis auf. Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, Nordrhein-Westfalen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergeben 354.000 € Darlehen und 1.622,50 € Rate.
So funktioniert die Berechnung
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (Kaufpreis × Landessatz, auf volle Euro abgerundet) plus Notar und Grundbuch (Erfahrungswert 2 % des Kaufpreises) plus Ihr Makleranteil.
- Darlehensbetrag: Kaufpreis + Nebenkosten − Eigenkapital. Das Eigenkapital deckt also zuerst die Nebenkosten.
- Monatsrate: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Rate bleibt über die Zinsbindung gleich.
- Restschuld: Jeden Monat werden Zinsen auf die Restschuld berechnet, der Rest der Rate tilgt. Nach Ende der Zinsbindung bleibt die Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung nötig ist.
Zusätzlich zeigt der Rechner den Beleihungsauslauf (Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis) und nach wie vielen Jahren das Darlehen bei gleichbleibendem Zins vollständig getilgt wäre.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gültig ab |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 01.01.2026 |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 01.01.2026 |
| Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 01.01.2026 |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 01.01.2026 |
| Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 01.01.2026 |
Was der Rechner vereinfacht
Der Sollzins ist Ihre Eingabe, kein Marktzins. Den tatsächlichen Zins nennt Ihr Angebot. Notar- und Grundbuchkosten von rund 2 % sind ein Erfahrungswert. Beim Makler zahlen Käufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Provision, die genaue Höhe steht im Maklervertrag. Sondertilgungen, Fördermittel und Bereitstellungszinsen sind nicht berücksichtigt.
Beispielrechnungen
| Fall | Eingaben | Nebenkosten | Darlehen | Rate | Restschuld nach Zinsbindung |
|---|---|---|---|---|---|
| Nordrhein-Westfalen | 400.000 € Kaufpreis, 80.000 € Eigenkapital, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung, 10 Jahre Bindung | 34.000 € (davon Grunderwerbsteuer 26.000 €) | 354.000 € | 1.622,50 € | 269.374,83 € |
| Gleiches Objekt in Bayern | wie oben, Grunderwerbsteuer 3,5 % | 22.000 € (davon Grunderwerbsteuer 14.000 €) | 342.000 € | 1.567,50 € | 260.243,46 € |
| Berlin mit Makler | 550.000 € Kaufpreis, 150.000 € Eigenkapital, Makleranteil 3,57 %, 3,5 % Zins, 3 % Tilgung, 15 Jahre Bindung | 63.635 € (davon Grunderwerbsteuer 33.000 €) | 463.635 € | 2.511,36 € | 189.757,98 € |
Im ersten Fall zahlen Sie in zehn Jahren 110.074,83 € Zinsen. Weil bei 2 % Tilgung nur 84.625,17 € der Schuld sinken, bleiben 269.374,83 € offen; die Volltilgung dauert bei gleichem Zins 29 Jahre. Der Länderunterschied ist spürbar: In Bayern sparen Sie 12.000 € Grunderwerbsteuer und 55 € Rate im Monat.
Wie Tilgung und Eigenkapital wirken
| Variante (Fall 1) | Rate | Restschuld nach 10 Jahren | Volltilgung nach |
|---|---|---|---|
| 1 % Tilgung | 1.327,50 € | 311.687,43 € | 43 Jahren und 1 Monat |
| 2 % Tilgung | 1.622,50 € | 269.374,83 € | 29 Jahren |
| 3 % Tilgung | 1.917,50 € | 227.062,30 € | 22 Jahren und 2 Monaten |
Mehr Eigenkapital senkt die Rate direkt: Bei 40.000 € Eigenkapital steigt das Darlehen auf 394.000 € und die Rate auf 1.805,83 €, bei 120.000 € sinkt es auf 314.000 € und 1.439,17 €. Auch der Zins zählt: Bei 4,5 % statt 3,0 % Sollzins wären es 1.917,50 € statt 1.475,00 € Rate.
Häufige Fehler und Tipps
- Nebenkosten vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kommen auf den Kaufpreis, im Beispiel 8,5 % bei NRW ohne Makler. Planen Sie mindestens diese Summe als Eigenkapital ein.
- Mit zu niedriger Tilgung rechnen. Bei 1 % Tilgung zahlen Sie mehr als 43 Jahre. Wählen Sie mindestens 2 %, besser mehr, wenn die Rate es zulässt.
- Restschuld ausblenden. Nach der Zinsbindung brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins. Rechnen Sie mit einem höheren Zins nach.
- Rate ohne Reserve planen. Hinzu kommen Nebenkosten, Instandhaltung und Rücklagen. Die Rate allein ist nicht die Wohnkostenbelastung.
- Marktzins schätzen. Tragen Sie den Zins aus Ihrem konkreten Angebot ein, nicht einen Durchschnittswert.
Tipp: Fragen Sie nach Sondertilgungsrechten und einer tilgungsfreien Zeit im Anschluss. Beides beeinflusst die Restschuld, ist aber in der Grundrechnung nicht enthalten.
Einen Überblick über Ablauf und Förderung gibt der Ratgeber Baufinanzierung. Was Sie an Nebenkosten einplanen, steht im Beitrag Kaufnebenkosten, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, unter Eigenkapital beim Hauskauf. Für das Ende der Zinsbindung lesen Sie Anschlussfinanzierung; alle Themen bündelt der Bereich Immobilien. Details zur Steuer liefert der Grunderwerbsteuer-Rechner.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 2 %) sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Bei 400.000 € in Nordrhein-Westfalen ohne Makler sind es 34.000 €.
Wie berechnet man die monatliche Rate?
Rate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Bei 354.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung ergibt das 1.622,50 € pro Monat.
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Es sollte mindestens die Kaufnebenkosten decken. Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis in NRW sind das 34.000 €. Mit mehr Eigenkapital sinken Darlehen, Rate und Zinskosten.
Was bedeutet die Restschuld nach der Zinsbindung?
Das ist der Teil des Darlehens, der nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist. Dafür müssen Sie einen neuen Zins vereinbaren oder umschulden.
Wie wirkt sich die Tilgung aus?
Eine höhere Tilgung erhöht die Rate, senkt aber die Restschuld. Bei 3 % statt 1 % Tilgung bleiben im Beispiel nach zehn Jahren 227.062,30 € statt 311.687,43 € offen.
Ist das Ergebnis ein Angebot der Bank?
Nein. Der Rechner ist eine Modellrechnung mit Ihrem Zins. Verbindlich sind nur ein Darlehensangebot und der Darlehensvertrag.
Quellen
Hinweis: Unsere Inhalte ersetzen keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Werte und Fristen prüfen wir regelmäßig anhand der genannten Quellen; maßgeblich sind die amtlichen Bescheide und Gesetzestexte.